Где хранится проект многоквартирного дома: Где найти проектную документацию на многоквартирный дом?

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное исследование судами всех представленных доказательств, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит указанные судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, решение от 22.10.2015 о расторжении заключенного с Обществом договора управления Домом от 09.09.2015 N 10/09/2015-УО (далее — Договор) и заключении нового договора управления с Компанией не может быть признано легитимным, поскольку право собственности лиц, принявших такое решение, на момент его принятия не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, указанные лица не обладали правом решать вопросы, касающиеся управления общим имуществом Дома.

В поступившем в суд кассационной инстанции ходатайстве Компания просила рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя. В отзыве на кассационную жалобу Компания возражала против ее удовлетворения, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Представители Общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами двух инстанций и подтверждено материалами дела, общество с ограниченной ответственностью «Карельская строительная компания» (застройщик) и Общество (исполнитель) 09.09.2015 заключили Договор, согласно которому исполнитель обязался осуществлять управление Домом, оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту его общего имущества, предоставлять коммунальные услуги требуемого качества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления Домом.

Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений Дома от 22.10.2015 приняты решения о расторжении с 01.11.2015 Договора и заключении договора управления с Компанией.

Письмом от 27.10.2015 исх. N 134 Компания уведомила Общество о принятии собственниками Дома решения о смене управляющей организации и потребовала передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением Домом.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, признав требования обоснованными, полностью удовлетворили иск.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из факта принятия собственниками помещений Дома решения о смене управляющей организации, его легитимности, отсутствия доказательств его недействительности.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности ( части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся ( часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75).

Пункт 39 Правил N 75 устанавливает, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Анализ положений статей 44 , 45 , 47 и 48 , а также частей 2 и 3 статьи 161 , статей 162 и 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права ( пункт 2 статьи 8.1 , пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Материалы рассматриваемого дела не содержат сведений о наличии у лиц, принявших 22.10.2015 решение о расторжении Договора и смене управляющей организации, на момент его принятия зарегистрированного права собственности на помещения в Доме. Более того, из представленного Компанией реестра собственников Дома (лист дела 82) усматривается, что регистрация права собственности на помещения в Доме по состоянию на 22.10.2015 не производилась, у ряда лиц она отсутствовала даже на дату рассмотрения спора апелляционным судом.

Данное обстоятельство судами двух инстанций не принято во внимание.

Поскольку лица, принявшие решение, оформленное протоколом от 22.10.2015, на момент проведения общего собрания не обладали правом собственности на жилые помещения в Доме, такое решение нельзя признать правомерным по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ .

В силу пункта 3 статьи 181 .5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Суды, уклонившись от проверки соответствия решения от 22.10.2015 требованиям главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соответствия выборов управляющей организации требованиям к порядку отбора таких организаций, предусмотренным статьей 161 ЖК РФ , необоснованно отклонили довод Общества о нелегитимности проведенного общего собрания.

При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, устранить отмеченные недостатки, достоверно установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, проверить соблюдение при принятии решения от 22.10.2015 требований главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соблюдение при отборе управляющей организации для управления Домом предусмотренных статьей 161 ЖК РФ требований к порядку такого отбора. Кроме того, суду необходимо с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьей 286 , пунктом 3 части 1 статьи 287 , статьями 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 67 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

• техпаспорт МКД;
• градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
• проектную документацию;
• акты проверок;
• выписку из Росреестра;
• документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

• при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
• передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
• ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Но несмотря на существование такого порядка, документы на дома все равно нередко теряются. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются собственники квартир в старых домах, которые раньше находились в муниципальном управлении. Если документы на многоквартирный дом были утрачены, необходимо обратиться в местный орган власти с соответствующим заявлением. Также заявления следует направить в жилищную инспекцию и прокуратуру. Заниматься восстановлением документов в подобных ситуациях должны лица, на которых была возложена ответственность за их хранение (причем восстановление происходит за их же счет).

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»

ФЗ от 22 октября 2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Статья 22. Сроки временного хранения документов Архивного фонда Российской Федерации до их передачи на постоянное хранение

Есть еще вопросы?

• Узнай решение у профильных компаний
• Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 67 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

Можно ли найти в интернете проект дома, желательно бесплатный, но еще и самый лучший? Вопрос далеко не праздный и ответ «в интернете», может оказаться не самым простым. Несмотря на определенную логику в проектировании домов, самый лучший проект для меня, может оказаться абсолютно не приемлемым для Вас, даже при одинаковых требованиях — 3 спальни, 2 сан.узла и тп.

Так как присутствуют целые списки адресов на которых можно найти проект почти на любой вкус. Вопрос лишь во времени, сколько потребуется на поиски желаемого варианта. Те, кто ищет, свой, особенный проект, будьте готовы потратить на поиски несколько месяцев, а то и год. Да-да, это не так просто, как выбрать телевизор 65″. Но уверяю Вас, вы найдете. Правда скорее всего, только после того, как бросите искать, закажите индивидуальный проект и начнете по нему строить. Наблюдал лично 2 раза. Вот такая вот жизнь.

Может я сам запроектирую?

Для 85% не стоит об этом и думать. Иначе проект будет таким:

Планировка дома в стиле «я сделаю сам».

Внешний вид / фасады дома в стиле «я сделаю сам».

Вложения в дом построенный по такому проекту, будут большими, чем за такой дом можно будет выручить в будущем, в случае его продажи. Относитесь к средствам планируем на постройку дома как к инвестициям. Вы же не собираетесь нести свои кровные в сомнительную шарагу? Зачем тогда вкладывать в дом сомнительной ценности? Ведь хороший дом начинается, в первую очередь с планировки и внешнего вида, наряду с грамотными техническими решениями. Кто знает, возможно Вашими инвестициями придется воспользоваться Вам или вашим детям в будущем?

Те, кто не входит в 85% могут пробовать что-то, но это путь для тех, кто не ищет легких путей, и у кого есть время.

С чего начать поиски?

Ну, как писал, поиски могут занять очень продолжительное время. Время есть, он-лайн словари/переводчики есть, поехали! Проекты по регионам во вкладках:

Германия Швеция Норвегия

Перечня сайтов, хватит, что бы залипнуть на долгие месяцы, просто разглядывая варианты. В свое время, меня хватило только на 4-5 сайтов из этого списка.

Сайтов с проектами из РФ, в списке нету, так как очень много из них проектируют совсем по-другому, как принято в РФ, что бы «дорого и богато» было. В журналах с проектами «1000 проектов», как правило, собран такой же трэш.

Форум в помощь

Полагаю, что не будет лишним, обратить внимание на общественные проекты, представленные на ФорумХаус , но там следует помнить, что на форуме присутствуют люди которые помогаю в строго определенном направлении, и просто найти свое на форуме порой очень сложно, так как требует значительного времени. Значит, если ставка на форум, то запасайтесь 12 месяцами и более, что бы освоится на форуме и сотнях тем по поиску/критике проектов домов и стать завсегдатаем форума.

Проект дома от профессионалов

Нет лишнего года на чтение форумов, и поисках в интернете? Очень даже вероятно, но вместе с тем, нет желания приобрести некачественный проект? Вариантов тут вижу два:

1. обратится в местную компанию с репутацией за проектом:
   • если позволяет бюджет, то заказывать индивидуальный проект;
   • если бюджет не позволяет, то выбирать из типовых проектов компании;
2. обратится в компанию Александра Терехова, и выбирать из его типовых проектов домов;

С первым пунктов все понятно, то почему во втором следует обращаться к А.Терехову, и почему я пишу об этом? Так его считаю, именно тем лучом света в Интернете, в частности его сайт и Youtube канал. Так он, пожалуй единственный человек в Ютубе, которые говорит за стройку, но при этом имеет строительное образование, и тот самый опыт. Вот собственно и все причины.

Но проекты домов от Александра Терехова, не находятся на www.wayhome.tv, а находятся на другом его проекте, который как раз и направлен на то, чтобы предложить удачную цену за качественный продукт. Вот как он сам пишет об этом:

Цель сайта помочь тем Ребятам которые хотят купить Типовой Проект Коттеджа ввиду его дешевизны, но не могут выбрать подходящий Проект. Мы предоставляем только Идею Коттеджа! То есть исключаем дорогостоящий этап Индивидуального Проектирования — Вариантное Проектирование.

Каждый желающий может заказать Рабочий Проект по любой технологии строительства коттеджа! Без авторского права на проект! За нами остается право перепродажи данного проекта! А Клиенту — качественный Рабочий проект коттеджа по его любимой технологии.

Ищите проект своего первого дома, и не судите по визуализациям фасадов как будет выглядеть дом, их можно оформить очень-очень разно, так что бы подчеркнуть Вашу индивидуальность, Вы же получает качественный проект дома от профессионалов за разумные деньги.

Проекты домов 101-150 м2 / (с) www.likecottage.com

Фрагмент страницы проекта и вариантов заказа. (с) www.likecottage.com

К моему огромному сожалению данный сайт был закрыт автором (на февраль 2020), судя по всему из-за нерентабельности. Увы, люди голосуют рублем, не всегда понимая, что лучше выбрать качественный и продуманный проект, чем изобретать велосипед.

Где все это есть? А вот тут http://www.likecottage.com/

При заказе индивидуального проекта, будет предоставлен так же и проект фундамента под вашу геологию. Если же возможности ($) нет на кастомизацию, то можно заказать проект у местных проектантов, выйдет дешевле. К слову о том, где взять проект фундамента писал .

Проект, проекту рознь

Чем отличаются проекты? Отличаются качеством, но только профессионал сможет отличить качественно выполненный проект дома, от халтуры, которая предлагается под видом проекта дома. Смотрите видео ниже почему.

Где взять качественный проект дома? Смотрите видео.

Также будет интересно прочесть о том «Как оценить Вашу строительную бригаду».

Еще статьи по теме

Технический паспорт многоквартирного дома заказать в Геореестр

Техническим паспортом многоквартирного дома называют специализированный документ, в котором содержится вся информация, касающаяся технико-экономических и эксплуатационных характеристик конкретного объекта недвижимости. Технический паспорт многоквартирного дома в обязательном порядке включает в себя следующую информацию:

• Описание конструктивных элементов здания.
• Подробности, касающиеся инженерных и коммуникационных систем.
• Нынешнее состояние и степень физического износа.

Это документ, предоставляющий наиболее полную информацию о физических и экономических характеристиках дома, которая может понадобиться как собственникам жилых квартир, так и сотрудникам обслуживающих или управляющих организаций, а также различным государственным органам.

Какую информацию включает в себя технический паспорт МКД

Такой документ, как технический паспорт многоквартирного дома, не обладает конкретной обязательной формой. Это значит, что информация в документе может располагаться в свободном порядке, без какой-либо определенной структуры. Однако существуют некоторые нормы, касающиеся оформления и содержания технического паспорта на МКД:

• Адрес объекта.
• Инвентарный номер строения.
• Кадастровый номер земельного участка.
• Сведения об участии в программе капитального ремонта.
• Общие сведения – год постройки, дата реконструкции, объем здания, конфигурационные характеристики и пр.
• Сведения о конфигурации жилых квартир – площадь и количество комнат.
• Параметры нежилых помещений.
• Характеристики земельного участка.
• Сведения об установленных инженерных коммуникационных системах.
• Энергопотребление.
• Сведения об установленных приборах учета коммунальных услуг.
• Сведения, касающиеся строительных характеристик здания и информация о внутренней и внешней отделке.

Конкретный формат технического паспорта согласуется в ходе процедуры утверждения договора на управление домом.

Где хранится технический паспорт на МКД

Согласно законодательству Российской Федерации, технический паспорт на многоквартирный дом в обязательном порядке должен храниться у сотрудников управляющей компании, в сфере ответственности которой находиться соответствующий жилой дом. Эти бумаги не являются закрытыми – в случае возникновения необходимости, каждый владелец квартиры в конкретном доме вправе обратиться в управляющую организацию и снять копии.

Как получить технический паспорт на МКД

Как уже говорилось ранее, такой документ в обязательном порядке должен храниться у сотрудников управляющей компании. Копия технического паспорта на многоквартирный дом также может быть и у компании-застройщика, в том случае, если данная организация еще не прекратила свое существование. Получить документ можно в архивах органов местной администрации – там он хранится бессрочно.

Электронный технический паспорт на дом

В 2016-ом году открылся официальный интернет-портал, носящий название Государственной информационной системы «ЖКХ». Согласно текущему законодательству, все коммунальные службы получили обязательства, касающиеся размещения информации в рамках этого портала.

На сайте «ЖКХ» можно найти подробности о функционировании какой-либо коммунальной службы, а также запросить архивную информацию. В перечне обязательных для внесения на портал документов присутствуют и технические паспорта на МКД.

Перейдя на официальный портал службы, любой желающий гражданин может пройти процедуру регистрации и сделать соответствующий запрос. Таким способом можно посмотреть технический паспорт, размещенный на странице в электронном формате.

20.11.2020 Заключение о результатах публичных слушаний

  20 ноября  2020 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

о результатах публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска.

            Основание разработки: распоряжение Администрации города Челябинска от 25.12.2019 № 14619 «О подготовке документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска.

            Заказчик: Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска.

            Проектная организация: общество с ограниченной ответственностью «ГрандПроект».

            Информирование о проекте:

            — публикация распоряжения Администрации города Челябинска от 25.12.2019 № 14619 «О подготовке документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска» в газете «Вечерний Челябинск» 27.12.2019, размещение на сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет.

            Собрание участников публичных слушаний проведено с использованием программно-аппаратных комплексов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет  01.10.2020.

            9 участников публичных слушаний прошли идентификацию.

            Протокол собрания участников публичных слушаний от 1 октября 2020 года № 16 хранится в Управлении по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска.

            Информационное обеспечение:

            — публикация постановления Главы города Челябинска от 27.08.2020 № 363-п «О проведении публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска» в газете «Вечерний Челябинск» 28.08.2020, размещение на официальном сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет;

            — размещение проекта на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

            — уведомление депутатов Челябинской городской Думы, городской и районной администрации;

            — экспозиция проекта размещена на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет cheladmin.ru.  Предложения и замечания принимались по электронной почте [email protected].

            На обсуждение была представлена: документация по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска.

            В ходе публичных слушаний поступили замечания и предложения в письменном виде:

            2.1. Поступили различные замечания и предложения жителей, постоянно проживающих на территории, в границах рассматриваемой документации по планировке территории, в том числе увеличение/уменьшения площадей земельных участков, установления/отмены сервитутов и другие.

            2.2. Заместитель начальника Экспертно-аналитического управления ЧГД, член Комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Челябинска Е. С. Беловолов предложил провести встречу с жителями для решения вопроса о возможности корректировки проекта межевания.

            Все замечания и предложения были направлены в проектную организацию ООО «ГрандПроект».

            Для подведения итогов проведения собрания публичных слушаний вопрос рекомендован на комиссию по Правилам землепользования и застройки в городе Челябинске.

            Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки в городе Челябинске рекомендовала вынести на повторные публичные слушания 5 ноября 2020 года документацию по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска доработанную по замечаниям на публичных слушаниях.

            Собрание участников публичных слушаний проведено с использованием программно-аппаратных комплексов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет  05.11.2020. Предложения и замечания участников публичных слушаний принимались в электронном виде на адрес электронной почты ([email protected]).

            Протокол собрания участников публичных слушаний от 5 ноября 2020 года № 18 хранится в Управлении по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска.

            2 участника публичных слушаний прошли идентификацию.

            Информационное обеспечение:

            — публикация извещения заместителя Главы города по городской среде от 22.10.2020 «Извещение о проведении повторного собрания участников публичных слушаний» в газете «Вечерний Челябинск» 23.10.2020, размещение на официальном сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет;

            — размещение проекта на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

            — уведомление депутатов Челябинской городской Думы, городской и районной администрации;

            — экспозиция проекта размещена на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет cheladmin.ru.  Предложения и замечания принимались по электронной почте [email protected].

            На обсуждение была представлена: документация по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска.

            В ходе публичных слушаний поступили замечания и предложения в письменном виде от жителей:

            1. Житель дома по улице Сони Кривой, 50 попросил обратить внимание, что гражданам, согласно основным законам, в общедолевую собственность передаётся земля ПОД многоквартирными жилыми домами и другими объектами НЕДВИЖИМОГО имущества принадлежащими к МКД, в жилищном кодексе нет упоминания о том, что придомовая территория передаётся в общедолевую собственность. Придомовая территория должна оставаться в государственной муниципальной собственности. Участок 1 межуют включая туда, как дома Энтузиастов 5 и Ленина 77, так и придомовую территорию, тогда как это должны быть три участка в соответствии с ЖК? Это должны быть участки под каждым домом в собственности этих МКД и участок придомовой территории в собственности государства, муниципальный?

            Отдел рассмотрения градостроительной документации Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска пояснил:      «Разработка ДПТ осуществляется за счет бюджетных средств в рамках муниципальной программы «Формирование современной городской среды в городе Челябинске на 2018-2022 годы», утвержденной распоряжением  Администрации города Челябинска от 28.03.2018 № 3483, на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 25.12.2019 № 14619.

            Обращаем внимание, что целью Программы является повышение уровня благоустройства и увеличение количества благоустроенных сформированных земельных участков дворовых территорий многоквартирных домов в городе Челябинске.

            Условием для осуществления благоустройства дворовых территории многоквартирных домов по Программе в настоящее время является наличие сформированного земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома. Для проведения указанных мероприятий осуществляется подготовка проекта межевания территории в границах элемента планировочной структуры города, в ходе которой формируются границы земельных участков как для многоквартирных  домов, указанных в Перечне Программы, так и для иных объектов, расположенных в границах проектирования в соответствии с пунктом 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

            Формирование границ земельных участков осуществляется с учетом методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.03.2019 № 153/пр (далее — Методические рекомендации), градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 (далее — Правила), принимая во внимание возможные кадастровые процедуры образования земельных участков, исходя из сведений ЕГРН.

            Согласно Методическим рекомендациям каждый многоквартирный дом должен быть обеспечен придомовой территорией, включающей в себя территории, необходимые для функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома с учетом соблюдения требований, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме. В связи с этим, в ДПТ предложен проектный вариант границ участков, в котором нормативные площади земельных участков дополнены территориями общего дворового пространства.

            Согласно расчету обеспеченности населения дворовыми территориями, выполненному с учетом расчетного показателя обеспеченности участка 17,0 кв.м/чел., установленного частью 3 Правил и жилищной обеспеченности 26,3 кв.м/чел., установленной Генеральным планом города Челябинска,  утвержденный решением Челябинской городской Думы от 30.12.2003 № 32/3, многоквартирные дома на территории проектирования обеспечены нормативно требуемой площадью участков.

            Принимая во внимание, что многоквартирный дом по ул. Энтузиастов, 5/ пр. Ленина, 77 расположен на пересечении ул. Энтузиастов и пр Ленина фактически является единым объектом недвижимости формирование границ земельного участка для эксплуатации указанного многоквартирного дома проведено с учетом единого дворового пространства территории.

            В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

            Обращаем внимание, что в действующем законодательстве не содержаться нормативно-правовые аспекты по формированию отдельного земельного участка для эксплуатации придомовой территории с последующей передачей в муниципальную собственность.

            В соответствии с пунктом 113 Правил благоустройства территории города Челябинска, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 22.12.2015 № 16/32 (ред. от 17.03.2020 № 7/6) организация работ по содержанию и благоустройству придомовой территории производится собственниками помещений в многоквартирных домах либо лицами, осуществляющими по договору управление/эксплуатацию многоквартирными домами».

            2. Житель дома по улице Сони Кривой, 50, считает необходимым установить статус сервитута на весь проезд через двор, от ворот со стороны ул. Сони Кривой вдоль дома № 50 по ул. Сони Кривой, вдоль дома 50а ул. Сони Кривой и проезд от ворот со стороны ул. Энтузиастов вдоль дома № 7 по ул. Энтузиастов. Поскольку доступ к дому № 50а по ул. Сони Кривой (и относящемуся к нему земельному участку) на автотранспорте фактически осуществляется как со стороны ул. Сони Кривой, так и со стороны ул. Энтузиастов. Аналогичным образом производится доставка продуктов в детский сад, расположенный в доме № 50 по ул. Сони Кривой. При этом необходимо учитывать тот факт, что ширина проездов не позволяет осуществлять движение автотранспорта в оба направления (туда и обратно) и производить разворот. Автомобили могут двигаться через двор по указанным проездам передом лишь в одну сторону, от ул. Сони Кривой до ул. Энтузиастов, или наоборот. Движение задним ходом по узким проездам вдоль указанных домов, с учетом круглосуточно размещенных по краям проездов припаркованных автомобилей, не практикуется во избежание наезда на припаркованные автомобили.

            Особенно это касается грузовых автомобилей, в т.ч. фургонов, доставляющих продукты в детсад. Поэтому целесообразным и логичным будет установка статуса сервитута на весь проезд от ул. Сони Кривой до ул. Энтузиастов.

            Так же предлагает установить сервитут на пешеходный проход через арку домов № 50 и № 50а по ул. Сони Кривой, оборудованный калиткой с электромагнитным замком, поскольку этим самым коротким проходом к перекрестку улиц Сони Кривой и Энтузиастов пользуются все жильцы указанных выше домов, с использованием магнитных брелков.

            Предоставил к рассмотрению план межевания придомовой территории жилых домов № 50 и № 50а по ул. Сони Кривой, и № 7 по ул. Энтузиастов. Площади участков соответствуют населенности домов. Нумерация участков сохранена. Нумерация сервитутов по проездам С1, С2 и С3, прохода через арку С4. 

            Ответ отдела рассмотрения градостроительной документации Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска:                   «Во избежание срыва сроков исполнения мероприятий Программы в виду отсутствия единого мнения жителей многоквартирных домов по ул. Сони Кривой, 50, 50-А и ул. Энтузиастов, 7 в отношении образования земельных участков для каждого многоквартирного дома, преобразование земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0516005:62, 74:36:0516005:4, 74:36:0516005:833, а также установление сервитутов на участках указанных многоквартирных домов проектом межевания не предусмотрено.

            Необходимо отметить, что порядок пользования общей дворовой территорией возможно определить общим собранием жильцом многоквартирных домов.»

            3. Председатели совета домов ул. Энгельса, 32, 32а, ул. Сони Кривой, 46, председатель Правления ТСЖ Ленина 73 попросили выделенный участок отнести к жилому по пр. Ленина, 73, по фактически проходящему бордюру, в связи с:

            3.1) невозможностью качественной уборки территории и тротуаров, т. к. территория оказывается в зоне ответственности ТСЖ Ленина 73 и УК Интарный;

            3.2) принимая решение об участии в программе ФСГС 2020, все жители домов по пр. Ленина жд 73, ул. Энгельса жилые дома 32, 32а, ул. Сони Кривой жд 46, одобрили дизайн проекта двора, согласно которому определено размещение теннисного стола и беседки, а также утверждено что эти объекты будут на балансе и содержании ж.д. по пр. Ленина, 73. Исходя из предлагаемой документации, получается что объекты будут находиться на территории двух домов, что делает невозможным их содержание (допустим правую сторону беседки ремонтируют за счет 1 дома, левую за счет другого). Просим учесть замечания, и перераспределить указанный участок к жилому дому по пр. Ленина, 73».

            Ответ отдела рассмотрения градостроительной документации Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска:

«В адресный перечень дворовых территорий многоквартирных домов, подлежащих благоустройству в рамках реализации Программы включены многоквартирные дома пр. Ленина, д. 73, ул. Энгельса 32, 32-а, Сони Кривой, 46 в Центральном районе города Челябинска.

            Корректировка плана межевание выполнена с учетом методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.03.2019 № 153/пр, градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, принимая во внимание предложения изложенные в обращении в отношении расположения малых архитектурных форм в границах земельного участка по пр. Ленина, д. 73  в Центральном районе города Челябинска.»

            Для подведения итогов проведения собрания публичных слушаний вопрос рекомендован на комиссию по Правилам землепользования и застройки в городе Челябинске 13 ноября 2020 года.

            На заседании комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки в городе Челябинске было решено рекомендовать к утверждению документацию по планировке территории (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска доработанную по замечаниям на публичных слушаниях 5 ноября 2020 года.

            Вывод:

            1. Публичные слушания считать состоявшимися.

            2. Рекомендовать к утверждению документацию по планировке территории    (проект межевания территории) в границах пр. Ленина, ул. Энгельса, ул. Сони Кривой, ул. Энтузиастов в Центральном районе города Челябинска.

            3. Опубликовать заключение о результатах публичных слушаний в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и разместить на официальном сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет.

Заместитель председателя комиссии,
начальник Управления по
архитектурно-градостроительному
проектированию города Челябинска,
главный архитектор                                                                                    П. Д. Крутолапов

Председательствующий на собрании
участников публичных слушаний,
депутат Челябинской городской Думы                                                             В. В. Бодров

Секретарь комиссии,
начальник отдела обеспечения
градостроительной деятельности
Управления по архитектурно-градостроительному
проектированию города Челябинска                                                                   Н. П. Штаб

Not Found (#404) – ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда»

ул. Монтажников, 11
Лифт

• 25.07.2021 г., 21:10
• –

ул. Демьяна Бедного, 109
Холодное водоснабжение

• 25.07.2021 г., 16:50
• –

ул. Демьяна Бедного, 109
Горячее водоснабжение

• 25.07.2021 г., 16:50
• –

ул. Мельникайте, 127 лит. а
Горячее водоснабжение

• 25.07.2021 г., 15:45
• –

ул. Мельникайте, 127 лит. а
Холодное водоснабжение

• 25.07.2021 г., 15:45
• –

ул. 30 лет Победы, 44, ул. 30 лет Победы, 46, ул. 30 лет Победы, 48, ул. 30 лет Победы, 50, ул. 30 лет Победы, 54, ул. 30 лет Победы, 56, ул. 30 лет Победы, 58, ул. Николая Федорова, 1, ул. Николая Федорова, 4, ул. Николая Федорова, 6, ул. Александра Логунова, 10, ул. Александра Логунова, 12, ул. Александра Логунова, 16, ул. Александра Логунова, 18, ул. Александра Логунова, 22
Горячее водоснабжение

• 24.07.2021 г., 18:00
• 26.07.2021 г., 08:00

ул. Станционная, 38 лит. Б
Лифт

• 19.07.2021 г., 11:36
• –

ул. 30 лет Победы, 140, ул. Монтажников, 15, ул. Монтажников, 15 лит. А, ул. Моторостроителей, 2
Горячее водоснабжение

• 14.07.2021 г., 09:00
• 29.07.2021 г., 23:59

ул. Станционная, 38 лит. Б
Лифт

• 09.07.2021 г., 09:00
• –

ул. Мельникайте, 127
Отопление

• 04.07.2021 г., 15:30
• –

Интервью О.В. Мельниченко — Важное — Новости — Главная — Официальный сайт Думы Шалинского городского округа

29 сентября 2020

Интервью О.В. Мельниченко

.

Олег Владимирович Мельниченко,

Председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправления и делам Севера,

о проекте федерального закона № 1023225-7

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесенном сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым,

О.В. Мельниченко, А.А. Шевченко, депутатом Государственной Думы
Е.С. Москвичевым

1.     В чем заключается основная идея законопроекта и с чем связана необходимость его внесения?

Законопроектом предусматривается единый механизм комплексного развития территорий для случаев расселения аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции в соответствии с адресными программами реконструкции и сноса многоквартирных домов, и для реновации промышленных территорий.

Идея о введении единого механизма развития застроенных территорий, об установлении единых стандартов взаимодействия органов публичной власти, инвесторов и правообладателей объектов недвижимости обсуждается не первый год.

У нас, в Совете Федерации, ей уделяется большое внимание.

Все участники деятельности по комплексному развитию территории выиграют от унификации процедур, поскольку будут четко и единообразно урегулированы их права и обязанности, закреплены гарантии.

Законопроект также позволит создать условия регионам для проведения реновации деградирующих жилых территорий.

Сегодня Градостроительный кодекс не обеспечивает в полной мере данную возможность. Принятие такого закона придаст новый импульс развитию городской жилой застройки, даст гражданам новые возможности для приобретения более качественного жилья.

2.     Что такое комплексное развитие территорий?

Комплексное развитие территорий – это деятельность, в которой участвуют органы власти, инвесторы, правообладатели объектов недвижимого имущества.

В рамках такого развития осуществляется подготовка документации по планировке территории, снос, реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов, объектов инфраструктуры. Одновременно – и строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры. Также осуществляется благоустройство территории.

Все это – по единому плану, проекту, что улучшает городскую среду.

Комплексное развитие территории позволит придать городам современный облик, а гражданам – улучшить жилищные условия.

3.     На каких территориях может осуществляться комплексное развитие территории?

Законопроектом предусматриваются определенные требования к территории, в отношении которой может быть принято решение о комплексном развитии.

Не менее 50% такой территории должны занимать земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции на основании адресной программы по реконструкции и сносу многоквартирных домов, либо промышленной зоной.

4.     Кто будет принимать решения о комплексном развитии территории?

Комплексное развитие территории будет осуществляться по решению Правительства РФ, принятому по предложениям субъектов Федерации, либо по решению высшего органа исполнительной власти субъекта Федерации.

В то же время нормативным актом субъекта Федерации может быть определено, что решение о комплексном развитии территории принимается главой местной администрации муниципального образования.

Таким образом, центральная роль в принятии решения об осуществлении комплексного развития территории отводится субъектам Федерации.

Принятие решения о комплексном развитии территории – это право региона, а не обязанность.

Регионы будут вправе:

определить содержание программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов;

определить источники финансирования программы;

утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при ее формировании и реализации;

определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в такие адресные программы.

5.     За счет каких средств будет осуществляться комплексное развитие территории?

Законопроект никоим образом не ограничивает источники, за счет которых может осуществляться деятельность по комплексному развитию территорий.

Это могут быть деньги инвесторов, заключивших договоры о комплексном развитии территории, денежные средства бюджетов бюджетной системы.

Это также могут быть денежные средства правообладателей объектов недвижимости, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, в том случае, если договор о комплексном развитии территории будет заключен с такими правообладателями.

6.     Мнение граждан, проживающих на территории, в отношении которой планируется комплексное развитие, будет учитываться? Какие гарантии предоставляются гражданам?

Проектом предусматривается проведение публичных слушаний, общественных обсуждений в отношении документации по планировке территории комплексного развития, а также проектам изменений в документы территориального планирования (генеральные планы), связанным с комплексным развитием территорий.

Далее, важный момент. В проект адресной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов могут быть включены только такие дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях.

Порядок определения лиц, имеющих право на участие в голосовании, порядок учета их голосов для определения факта участия в голосовании, порядок подсчета голосов будет устанавливаться нормативным правовым актом субъекта Федерации.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в проект программы по сносу и реконструкции, вправе на любом этапе формирования программы по сносу и реконструкции и ее исполнения до дня утверждения проекта планировки территории принять решение об исключении многоквартирного дома из проекта программы по сносу и реконструкции, из действующей программы по сносу и реконструкции.

Для принятия указанного решения необходимо более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.

В случае принятия такого решения на общем собрании многоквартирный дом подлежит исключению из адресной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов.

Таким образом, предусмотрены надлежащие механизмы учета мнения граждан.

7.     Реализация проектов по комплексному развитию территорий – это серьезная и ответственная задача. Предусматриваются ли проектом требования к лицу, которое будет заниматься комплексным развитием территории?

Проектом предусмотрены требования к тем, кто будет заниматься комплексным развитие территорий.

Реализовывать такие проекты должны только опытные застройщики. Юридическое лицо, заключающее договор о комплексном развитии территории, либо его участник должны иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности.

Юридическое лицо, реализующее проект по комплексному развитию территории, определяется по результатам аукциона. Выигравшим аукцион является юридическое лицо, предложившее наибольшую цену за право заключения такого договора.

8.     Каков механизм предоставления жилья гражданам в рамках комплексного развития территории?

Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в адресную программу по сносу и реконструкции многоквартирных домов, взамен передаваемых в государственную собственность субъекта Федерации, муниципальную собственность жилых помещений, будут предоставляться равнозначные жилые помещения. Законопроектом устанавливаются требования к равнозначным жилым помещениям.

Справочно. Равнозначное жилое помещение – это жилое помещение, жилая площадь и количество комнат в котором не меньше жилой площади и количества комнат, чем в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения.

Такое жилое помещение должно соответствовать стандартам благоустройства, установленным субъектом Федерации и находиться в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом.

В случае, если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории).

Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо равнозначного жилого помещения вправе получить равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.

Проектом предусмотрены случаи, когда предоставление равноценного возмещения (денег или помещения) не допускается.

Справочно. Например, для собственников жилых помещений, в отношении которых зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Стоимость  предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Справочно. В соответствии с Жилищным кодексом РФ  при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения  (денежных средств или помещения) осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме и уполномоченным органом.

Указанные договоры подлежат заключению в обязательном порядке.

В случае, если такой договор  не был заключен в течение девяноста дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, заказным письмом с уведомлением о вручении, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованиями:

о понуждении собственника к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение;

об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме и о передаче его в государственную (муниципальную) собственность;

о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее жилое помещение.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма.

При наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения равнозначное жилое помещение может быть предоставлено ему в собственность.

Наниматели жилых помещений,  принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которым были предоставлены равнозначные жилые помещения по договорам социального найма, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

9.     Предусматриваются ли какие-либо гарантии бизнесу при комплексном развитии территории?

Гарантии бизнесу в отношении изымаемых помещений предусматриваются. Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в адресную программу по сносу и реконструкции, подлежат изъятию для государственных нужд или муниципальных нужд при условии их предварительного и равноценного возмещения.

В случае прекращения действия договора аренды нежилого помещения в связи со сносом или реконструкцией многоквартирного дома, и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, арендатор имеет право на заключение договора аренды равнозначного нежилого помещения.

Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды и на срок, оставшийся до его истечения.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Как один разработчик превращает систему хранения на ферме i

В полузаселенном квартале в нескольких милях от центра Детройта находится неприкрытая странность. Это блестящий металлический полуцилиндр, окруженный деревьями, длиной почти 200 футов и высотой 23 фута. Построенная из хижины Квонсет в стиле милитари и врезанная в сокращающиеся остатки жилого квартала, эта похожая на пришельца арочная стальная конструкция может быть самым неожиданным новым жилым домом в мире.

Названный Caterpillar , стальная конструкция представляет собой восьмиквартирный жилой дом с окнами, с ярко-белыми внутренними пространствами и высотой потолков, которые сдают меньше, чем в большинстве других новых квартир в городе.Его основная архитектура — это хижина Quonset, сборная, быстро возводимая утилитарная структура, первоначально разработанная ВМС США во время Второй мировой войны. Сегодня хижины обычно используются для хранения на фермах. Однако в Детройте недорогую хижину Quonset переосмысливают как жилую структуру будущего.

Caterpillar был разработан Филипом Кафкой, инвестором в недвижимость и застройщиком, который к настоящему времени построил несколько простых резиденций на базе хижин Quonset в Детройте.Сами хижины были закуплены напрямую у производителя, а простота их строительства помогла снизить стоимость проекта по сравнению с традиционными зданиями: Caterpillar стоила всего 1,5 миллиона долларов. Эти проекты с простыми интерьерами и акцентом на открытое пространство — это попытка Kafka внедрить доступные, но хорошо спроектированные здания в город.

«Я называю то, что мы делаем, архитектурой Home Depot», — говорит Кафка. «Мы выясняем, как использовать материалы Home Depot и создавать хорошую архитектуру.

Родом из Техаса, Кафка ранее руководил успешной рекламной компанией в Нью-Йорке, а в 2012 году начал посещать Детройт в поисках инвестиционных возможностей. Обилие свободных земель в городе и возрождение интереса к городской среде жизнь привела его к развитию недвижимости. С тех пор через свою компанию Prince Concepts Кафка покупает землю и строит уникальные проекты в Детройте.

Его первый проект True North стал хитом.Коллекция из девяти сдаваемых в аренду домов и дуплексов, построенных с использованием хижин Quonset и ориентированных на общее открытое пространство, проект открылся в 2017 году и вскоре получил архитектурных наград . С тех пор он был полностью занят. Когда Кафка приобрел в городе больше земли, он начал искать другие возможности использовать хижину Квонсет. Вниз по улице от Истинного Севера он объединил семь пустующих жилых участков, чтобы создать обстановку для того, что впоследствии стало Caterpillar.

Каждая из восьми единиц занимает часть хижины площадью от 750 до 1350 квадратных футов.Их интерьеры почти идентичны, с двумя большими открытыми пространствами на каждом конце, пересеченными центральным ядром на основе фанеры, которое удерживает ванную, гардеробную и кухню. Утепленный пеной для защиты от холода Детройта и ярко-белый купольный потолок каждого блока прорезан как минимум 12 окнами.

«Вы получаете вид на восход солнца в спальне и вид на закат в гостиной. Это было сделано намеренно. Все дело в свете, в этом проекте, — говорит Кафка. «Настоящая выгода не в том, что хижина Quonset позволяет мне строить проект так недорого, а в том, что она позволяет мне предоставлять людям очень качественное пространство по разумной цене.

Превратить утилитарный склад в светлую квартиру было непросто. Иштиак Рафиуддин , архитектор проекта, говорит, что ему пришлось сотрудничать с производителем хижины, SteelMaster , чтобы выяснить, как вырезать отверстия для окон без нарушения структурной целостности. Работая с инженерами компании, Рафиуддин смог спроектировать окна так, чтобы ни одна из квартир не казалась темной или похожей на пещеру. «Здесь много гравитации.Вы чувствуете себя как в соборе, — говорит он. «Предоставить такое качество площади среднему арендатору жилья — для меня это невероятная идея».

Для Kafka качественное пространство снаружи не менее важно. Он нанял ландшафтного архитектора Джули Баргманн из D.I.R.T. Студия спроектировала пространство, окружающее хижину, и ее дизайн включает в себя рощу из 150 деревьев вокруг здания, которая также окружена общей передней и задней палубой.

«Разработчики играют с удобствами, приспособлениями, кранами и тому подобным, но они не играют с пространством», — говорит Кафка. «Детройт был прекрасной возможностью, потому что ваша цена приобретения земли настолько низкая, у вас есть место для экспериментов, и у вас есть возможность быть очень щедрым по отношению к людям, которые занимают вашу собственность».

Строительство Caterpillar было завершено в начале этого года, и Кафка говорит, что он был полностью сдан в аренду еще до завершения строительства.При низких затратах на строительство и арендной плате, которые, по его словам, на 30% ниже за квадратный фут, чем в других многообещающих районах города, подход Quonset предлагает доступную альтернативу.

Хотя в этом районе сейчас есть два проекта на базе хижин Квонсет, Кафка не связывает себя с одной архитектурной идеей. «Несмотря на то, что есть много нюансов и много возможностей в строительстве хижин Quonset по-разному, я не хочу, чтобы этот район стал просто районом хижин Quonset», — говорит он.

Сколько времени нужно, чтобы построить многоквартирный дом?

Автор На Чжао on 26 августа 2015 г. •

Средняя продолжительность строительства многоквартирного дома после получения разрешения составила 11,7 месяца, согласно обследованию строительства (SOC) 2014 года, проведенному Бюро переписи населения. Время от разрешения до завершения строительства увеличилось примерно на один месяц с 2013 по 2014 год в расчете на среднюю площадь единицы площади, а также выросла доля многоквартирных домов с 20 и более квартирами.

Среднее время строительства многоквартирного дома зависит от количества квартир в здании. В 2014 году для строительства зданий с 20 и более квартирами потребовалось 14,9 месяцев с момента получения разрешений, в то время как для зданий с 10–19 квартирами, как правило, завершилось строительство за 13,6 месяцев, а для зданий с 5–9 квартирами — за 11,5 месяцев. И, наконец, на строительство от 2 до 4 квартир потребовалось всего 11,4 месяца.

Среднее время с момента получения разрешений до начала, однако, не соответствует той же схеме в отношении размера собственности.У объектов от 10 до 19 квартир самый длительный средний период ожидания, 2 месяца, в 2014 году, по сравнению с самым коротким периодом ожидания в 0,9 месяца для зданий от 5 до 9 квартир.

Данные SOC за 2014 год также показывают, что средняя продолжительность строительства многоквартирных домов существенно различается по регионам. Наибольшее время от утверждения до завершения было у Северо-Востока — 14,9 месяца, за ним идут Запад — 13,5 месяцев и Юг — 12,5 месяцев. Самый короткий период от разрешения до завершения строительства пришелся на Средний Запад — 11.4 месяца.

Наконец, существуют региональные различия в зависимости от размера собственности, как показано в таблице ниже.

Этот пост представляет собой продолжение анализа аналогичного взгляда на время постройки для односемейного строительства.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Теги: строительство, экономика, жилье, многоквартирный дом

Глоссарий CoStar

Каковы ваши права в отношении строительства поблизости? | Недвижимость

Строительство рядом с вашим домом может быть головной болью, независимо от того, живете ли вы в городской зоне, где происходит значительная новая застройка кондоминиумов и многоквартирных домов, или в пригороде, где наблюдается быстрое расширение.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

От раннего бурения до заблокированных тротуаров и уличных переулков многие жители испытывают неудобства из-за строительных проектов, которые могут длиться много месяцев, и растущее число этих проектов может причинять постоянные страдания жителям на работе и в семье.

Законы большинства штатов и городов устанавливают, что жители имеют право на спокойное пребывание в своем доме, что включает ограничения на чрезмерный шум от близлежащих строящихся объектов. Вот что вам следует знать о строительстве поблизости, в том числе о том, как сделать его менее неудобным.

Строительство в вашем доме

Если вы живете в квартире и в вашем доме ведутся строительные работы, чрезмерный шум, мешающий вам работать или отдыхать, может показаться вам личным.О таких нарушениях следует обращаться к домовладельцу или совету директоров кондоминиума или кооператива, который, вероятно, одобрил работу.

Проверьте свой договор об аренде или подзаконные акты о строительстве, чтобы узнать, в какое время строительство, скорее всего, может вызвать сбои. По словам Кристофера Тотаро, лицензированного продавца недвижимости из Варбурга, домовладелец или строительное сообщество обычно ограничивают строительство с 9:00 до 17:00 или оговаривают, что строительство не будет происходить летом, когда днем ​​больше жителей дома. Недвижимость в Нью-Йорке.(Варбург ведет блог US News Pocket Listing.)

Вы также можете попробовать связаться с подрядчиком, отвечающим за работу. «Поговорите с менеджером проекта или генеральным подрядчиком. Начните с приятного дружеского разговора, — говорит Тотаро. Тотаро говорит, что раньше работал на стройке, он часто уточнял у соседей, когда он будет наблюдать за проектом, и спрашивал, когда детям нужно вздремнуть, или другие особые обстоятельства, которые он мог бы решить, чтобы избежать вражды между жителями и строительной бригадой.

Лучше всего попытаться вместе с арендодателем найти решения, которые уменьшат ваши неудобства во время строительства. Если вы работаете из дома и живете в большом здании, возможно, домовладелец может предложить вам использовать свободную квартиру или бизнес-центр вдали от строительного шума в рабочее время. Другой вариант — арендодатель точно уведомит жителей о том, когда ожидается чрезмерный шум.

Если строительные работы не позволяют вам продолжать жить там, вы можете добиваться конструктивного выселения, что означает, что арендодатель не смог реализовать ваше право на спокойное пользование, что фактически привело к расторжению вашего договора аренды.

«Арендодателю не разрешается беспокоить во время строительства», — говорит Тотаро, отмечая, что законы Нью-Йорка конкретно касаются вопросов, когда домовладельцы пытаются вынудить арендаторов, контролирующих арендную плату, прекратить аренду, проводя столько строительства, что они хотят уйти. Однако эти законы существуют не везде, и если домовладелец не согласен с требованием о конструктивном выселении, вам, возможно, придется обжаловать свое дело перед судьей, который определит, должны ли вы деньги за оставшуюся часть срока аренды.

Районная застройка

Во многих случаях городские постановления определяют конкретные уровни децибел для разного времени дня.Любой шум, превышающий установленный уровень децибел, считается неприятным для окружающих.

Строительное оборудование, такое как отбойный молоток или сваебойный станок, может легко выйти за пределы этого уровня, и поэтому оно должно быть разрешено к использованию в городских условиях, чтобы местные власти знали, когда строительный шум будет чрезмерным.

К сожалению, жителей окрестных районов не всегда уведомляют о разрешенных громких работах, даже если они проводятся в нерабочее время, которое часто превышает 7 часов утра.м. до 19:00 но различаются в зависимости от местных постановлений и сокращаются по выходным. Если вас беспокоит чрезмерный шум, задокументируйте это, подав официальную жалобу в свой город. Таким образом можно исследовать любой недопустимый шум, а также получить более подробную информацию о том, как долго, как ожидается, будет длиться любой разрешенный шум.

Кому вы можете позвонить, чтобы подать жалобу на шум, связанный со строительством?

Во многих городах США жалобы на шум относятся к юрисдикции полицейского управления и рекомендуют жителям звонить по неэкстренной линии местного участка, чтобы подать жалобу, как если бы у вашего соседа была шумная вечеринка.Веб-сайты местных органов власти часто предоставляют подробную информацию о том, как подать официальную жалобу.

Правительство Нью-Йорка, например, упростило процесс подачи жалоб на шум при строительстве, создав онлайн-формы для сообщения о месте и времени шума. Отдельные формы позволяют вам сообщать о строительстве в нерабочее время, строительстве в разрешенные часы, слишком громко и шумно отбойные молотки, которые требуют дополнительных разрешений для использования в городе. Об этих жалобах можно также сообщить, позвонив по городскому номеру для экстренной помощи 311.

Boston по-другому подходит к рассмотрению жалоб на шум. Город делегирует жалобы на строительные площадки и шум оборудования в Комиссию по контролю за загрязнением воздуха Бостона и перечисляет строительные площадки с утвержденными разрешениями на работу в нерабочее время на своем веб-сайте.

Когда дело не только в шуме

Строительство рядом с вашим домом — не всегда просто проблема шума, поскольку близлежащая рабочая площадка может означать заблокированные тротуары, поврежденные дороги и даже структурные повреждения вашего дома.Работа в тяжелых условиях может вызвать достаточно сильные вибрации земли, которые могут повредить ваше имущество. Джон Зейглер имеет докторскую степень в области органической химии и является автором «Руководства по повреждению строительной вибрацией для домовладельцев», которое служит руководством по выявлению повреждений от вибрации от соседнего строительства, а также по их документированию и правильному оформлению страхового иска.

Повреждения от вибрации могут появиться в виде трещин на бетонных террасах, плиточном полу, дверных или оконных рамах, а также в углу комнаты, объясняет Зейглер.У него есть отчеты о более чем 500 различных строительных проектах, которые, по мнению домовладельцев, привели к повреждению их домов из-за вибрации.

«В большинстве регионов США страховщики обычно отказывают в страховом покрытии по полисам домовладельцев, ссылаясь на исключение« движения земли », изначально предназначенное для ущерба от землетрясения», — говорит Зейглер.

Вам, вероятно, потребуется работать с поверенным, чтобы подать иск против частного застройщика или местного правительства — в зависимости от того, кто финансирует строительство, — особенно если ущерб оценивается более чем в 10 000 долларов.

Как и в случае с простыми жалобами на шум, Цейглер подчеркивает важность документирования проблемы с помощью датированных фотографий, отчетов экспертов по строительным конструкциям и любой переписки, которую вы ведете с городом или застройщиком. Вы захотите отслеживать сами повреждения, оборудование и процедуры, используемые на ближайшей строительной площадке, а также использовать сейсмограф для отслеживания вибраций. В противном случае, по его словам, «практически наверняка будет отказано в любом иске о возмещении ущерба».

Архитектурные схемы: 10 умных решений для хранения в крошечных квартирах

Architects: продемонстрируйте свой следующий проект с помощью Architizer и подпишитесь на нашу вдохновляющую новостную рассылку .

Хранение имеет первостепенное значение в крошечной жизни. Поскольку движение крошечных домов возникло в ответ на жилищные потребности и тенденции минимализма, дизайнеры начали исследовать новые решения для хранения в крошечных помещениях. Уравновешивая эстетику и функциональную универсальность, в этих проектах используются стены, пол и потолок по всему дому. Они также сделаны как автономные решения для хранения, которые творчески подходят для небольших планов этажа.

Как мы исследовали на чертежах плана этажа, крошечные квартиры обычно имеют площадь менее 550 квадратных футов, а микроквартиры — от 200 до 400 квадратных футов.Следующие квартиры представлены на аксонометрических чертежах, демонстрирующих, как хранение может работать в крошечных жилых помещениях по всему миру. Созданные с продуманными деталями и эффективными планировками, они исследуют дизайн и расположение хранилищ, чтобы максимально увеличить пространство в крошечной квартире.

Разворачивающаяся квартира от Michael K Chen Architecture, Манхэттен, Нью-Йорк, Нью-Йорк, США

Больше, чем мебель; меньше, чем архитектура. При ремонте студии площадью 450 квадратных футов на Манхэттене задача заключалась в том, чтобы объединить все аспекты большего пространства для работы и развлечений в компактной квартире-студии.Стратегия заключается в крайней плотности, с одной негабаритной нестандартной мебелью, вставленной вдоль одной стены. Шкаф заполнен всеми функциональными компонентами большой квартиры, включая кровать, тумбочку, шкаф, домашний офис, библиотеку, кладовую на кухне и большую часть освещения для комнаты.

Вертикальный сад от HDD, Шанхай, Китай

Проект расположен в старом историческом районе Шанхая как новая квартира для молодой пары.Небольшое пространство площадью 35 кв.м было тщательно организовано и спроектировано. Архитекторы решили совместить пространственные качества китайского сада с повседневными потребностями и требованиями к хранению в небольшой квартире. В свою очередь, они трансформировали существующий проект и создали новое крошечное пространство квартиры, создавая непрерывный опыт на протяжении всего проекта, максимально используя стены и элементы дизайна для хранения.

Квартира 35м2 от Studio bazi, Россия

Эта небольшая квартира площадью 35 квадратных метров предназначена для молодой пары.Основная задача заключалась в том, чтобы создать удобную планировку открытого пространства с достаточным пространством для хранения вещей с доступом естественного света. В квартире была спроектирована система мебели, которая позволяет максимально использовать имеющееся пространство. Электролюкс предоставил ряд бытовой техники, а многие элементы мебели — ИКЕА. Спальный блок, кухню и гостиную от входа отделяет занавеска, которую при необходимости можно отодвинуть.

The Cabin French Alps by h3O Architectes, Les Menuires, Сен-Мартен-де-Бельвиль, Франция

Эти апартаменты, расположенные в дальнем конце здания, построенного в 1965 году, были предназначены для увеличения жилой площади, не затрагивая конструкцию.В свою очередь, команда стремилась создать две ванные комнаты вместо одной существующей, сохранить количество спальных мест, 8 спальных мест в 55 м2, при сохранении раздельного обращения для каждой. Чтобы максимально использовать довольно тесное и ограниченное пространство, команда решила вписать квартиру в мебель. Результатом является серия настраиваемых пространств для хранения, которые также содержат программу.

Urban loft Amsterdam by Bureau Fraai, Амстердам, Нидерланды

Этот крошечный лофт был разработан с целью преобразования небольшой квартиры бывшего социального жилья в центре Амстердама в современный городской лофт.Бюро Fraai избавилось от всех дверей, стен и крошечных комнат вокруг этой маленькой квартиры. Их дизайн был направлен на создание единого деревянного объема из березовой фанеры с вытянутыми навесными шкафами по всей длине квартиры. Благодаря включению таких программ, как ванная, туалет, кладовая и ящик-кровать внутри деревянного объема, окружающее пространство можно свободно использовать для других программ, таких как проживание, столовая и приготовление пищи.

Живой куб Тилля Кённекера, Берн, Швейцария

Многоцелевой объект, известный дизайнером Тиллем Кённекером как «Живой куб», создает пространство для вещей, которые вы хотели бы видеть, и хранилище для вещей, которые вам не нравятся.Living Cube создает многофункциональную мебель для минималистской жизни. Созданный из личной потребности решить сложную жизненную ситуацию (нехватка места для хранения вещей, ограниченное пространство), Living Cube был сделан полезным и элегантным. Living Cube — это мебель ручной работы, созданная в Швейцарии и доступная в нескольких размерах, с одинаковым вниманием к функциональности и стилю.

Urban Shelter by MYCC Oficina de Arquitectura, Мадрид, Испания

Этот уникальный городской приют площадью двадцать квадратных метров представляет собой замкнутое пространство, где один человек может жить и работать.Квартира, даже с ее небольшими размерами, предлагает щедрую пространственную планировку и различное функциональное использование. Части, из которых она состоит, не имеют фиксированного или четко определенного использования: кухня — это проходная комната, ведущая в жилое пространство, и есть подставки, а не лестницы, чтобы спуститься в жилую зону, которая, в свою очередь, над погребом-кладовой. В то же время вы можете вывести лестницу на крытую террасу, место, которое будет использоваться как кабинет или комната для отдыха.

Black Line Квартира от Arhitektura d.o.o., Любляна, Словения

Квартира Black Line расположена в новом жилом комплексе в Любляне. Заказчиком была молодая пара, которая искала открытое жилое пространство, связанное с различными функциями. Первоначальные размеры в плане 12,80 м х 5,40 м с небольшой террасой. Идея команды заключалась в том, чтобы разместить все необходимые услуги вдоль двух стен гостиной. Чтобы сохранить как можно больше открытого пространства, команда поставила у входа 8-метровый учебный стол с книжными полками и скамейкой для сидения.На другой продольной стене — кухня длиной 5,60 м. Дизайнеры стремились создать правильный контраст между новыми элементами и очень ярким пространством гостиной.

Апартаменты с садом в Яффо by Itai Palti | Архитектор, Тель-Авив-Яффо, Израиль

Квартира в Яффо изначально была создана путем объединения двух соседних комнат, разделенных узким проходом. Первым приоритетом команды дизайнеров было проверить и укрепить структуру, а затем реорганизовать пространства.Расположение помещений перекликается с историей здания: два «дома» выходят окнами на открытую жилую зону. Пол на первом уровне переходит в сад, стирая грань между внутренним и внешним видом. В одном «доме» расположены спальные помещения (ванная, туалет, спальня), в другом — кухня. Дерево — это маркер уединения, определяющий повседневную жизнь: сон, прием пищи и стирку.

StoRED Home by gon, Мадрид, Испания

StoRED Home — это реконструированный чердак в районе Жустика в Мадриде.Команда решила освободить пространство, удалив подвесные потолки и перегородки, проделав дыры на востоке в сторону внутреннего дворика и тишины, на западе в сторону города и людей и в потолке в небо над Мадридом; и пересекает пространство магнитной линией, которая излучает красноту и удерживает предметы и предметы коллекционирования клиента. Яркая и непрерывная мебель и место для хранения придают четкость всему дому.

Architects: продемонстрируйте свой следующий проект с помощью Architizer и подпишитесь на нашу вдохновляющую новостную рассылку .

Продуманный дизайн позволяет создать качественное доступное многоквартирное жилье

Девелоперы, строящие доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложные программы субсидий, дорогая рабочая сила и материалы, обременительные местные правила землепользования и, конечно же, сопротивление населения. Соседние жители часто опасаются, что дешевое жилье будет некрасивым и будет состоять из громоздких квадратных структур с дешевыми фасадами. Но хотя застройщики доступного жилья имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают комфорт и удобство своим жильцам, при этом удовлетворяя всем основным требованиям безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы исследуем стратегии экономии затрат на три компонента здания: внешнюю оболочку, интерьер и услуги. Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Фасад (или внешние стены) здания — это его общественная идентичность, намекающая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25% до 30% общих затрат (часть затрат по проекту состоит из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад — это самый большой тепловой барьер в здании, определяющий, как воздух входит и выходит, и определяет расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно удалить с корпуса и конструкции для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов открывает самые большие возможности для достижения баланса между затратами и рабочими характеристиками.

Стратегия 1: Упростите фасады, создавая вариации с помощью больших ходов, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, привлекательными и соответствовать экологическим требованиям.Руководства по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют прорывы и другие формы манипуляции с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогим из-за увеличения длины фасада и увеличения сложности (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны соприкасаться).

Более экономичный способ создания динамических фасадов — объединить простые, обычные фасады с несколькими большими «движениями» (визуальными сдвигами) и смесью более дорогих и более дешевых материалов.Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, обычно не связанные с жилищным строительством (например, гофрированный металл), позволяют сэкономить средства. В других случаях для большей части фасада используется более дешевый материал, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы отличить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является One Flushing, проект доступного жилья на 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк.Y. Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями кирпичного тона и текстуры. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями), не увеличивая при этом значительную длину фасада. Остальные внешние стены представляют собой прямые, плоские стены, которые пересекаются под прямым углом. ¹

Стратегия 2: строительство за пределами площадки и новые материалы заслуживают изучения, но не серебряные пули

Было много слухов о строительстве за пределами строительной площадки, термин, который относится как к модульным домам, так и к элементам с плоской упаковкой, таким как структурные изолированные панели.Строительство вне участка сулит большие выгоды (более качественное строительство, сокращение сроков и более низкие затраты), но оно не широко используется для многоквартирного дома в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Apartment отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, нужно время, чтобы адаптироваться к новым процессам; большинство разработчиков ожидают затрат на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, строительство за пределами площадки — это региональный бизнес; перемещение сторонних компонентов на большие расстояния обходится дорого.В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или комнаты в общежитии, чем для больших квартир. Наконец, строительство за пределами строительной площадки требует подмостков и места для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть проблематичным в плотных городских условиях.

В рамках разговора о строительстве за пределами строительной площадки также растет интерес к использованию альтернативных деревянных изделий, таких как перекрестно-клееная древесина (CLT), конструкционная деревянная продукция, изготовленная путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных плит вместе.Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий для более высоких зданий. Примеры из других стран показывают, что использование альтернативных деревянных изделий может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских сборок и сокращают затраты на внутреннюю отделку. Однако с учетом текущих затрат инновации в жилищном секторе по рыночным ценам могут предшествовать значительному использованию альтернативных древесных материалов в доступном жилье.

Планировка квартиры — фундамент работоспособного жилого дома.В большинстве проектов используется набор стандартных блочных планов для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности юнитов редко бывают новаторскими, но при развертывании в здании небольшие изменения могут сделать юниты более пригодными для жизни и эффективными. Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью близорукого сокращения затрат: снижение качества отделки и бытовой техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1: проектирование компоновки и размеров блока для гибкости и эффективности

Ряд небольших настроек можно комбинировать, чтобы сделать юниты более эффективными.Внутри единиц площади, предназначенные для многократного использования, могут заменить пространство, предназначенное для обращения. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и холлов. Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, можно использовать для различения частей помещения. Кухни и ванные можно выровнять по единой «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить оформление интерьера.

Эти настройки могут позволить застройщикам разместить больше квартир в одном здании. Макет модели на рисунке 2 показывает, как регулировка ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на единицу примерно на 20 квадратных футов, а площадь коридора — примерно на 10 квадратных футов в обычном здании с коридором с двойной загрузкой. С более эффективными размерами блоков на площадке можно разместить больше блоков. ²

Решение о том, какие удобства включить в отдельные блоки и что может быть общим в здании, зависит как от нормативных требований, так и от условий местного рынка.В немногих квартирах на Манхэттене есть прачечная или даже прачечная в зданиях, потому что места слишком дороги, а местных прачечных предостаточно. В менее дорогих городах стандартная прачечная самообслуживания. На некоторых рынках разработчики могут определить возможности для совместного использования удобств, которые могут позволить умеренное сокращение размера единицы, например, уменьшение пространства в шкафу в помещении в пользу общего хранилища.

Стратегия 2. Повторное использование проектов, изменение планов этажей и сокращение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся компоновки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков.Как правило, такое повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами, чтобы более творчески использовать повторяющиеся элементы и типы зданий, не добавляя сложности. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или объекта для создания вариаций с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехэтажное здание, которое трижды меняют и повторяют, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания создавали отчетливую грань с каждой стороны блока, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства. ³

Основные услуги здания — лифты, механические, электрические и водопроводные — не выглядят привлекательными, но необходимы. К тому же они дорогие. Использование передовых методов работы с сантехникой (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать расходы на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат.Стандарты экологического строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни арендаторов — важные результаты для ориентированных на миссию организаций, занимающихся строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; Задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости и приоритетов проекта.

Стратегия 1: объединение, стандартизация и упрощение

Соблюдение основных передовых методов работы с сантехникой может помочь контролировать расходы.При проектировании блока вертикальное укладывание «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат и их размещение вплотную друг к другу снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты — тоже дорогостоящая статья бюджета проекта. Строительные нормы и правила определяют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и / или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного проекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов можно уменьшить количество лифтов или отказаться от них, сохранив при этом доступное здание.Например, в здании с одной лестницей четыре блока окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и в 12-квартирном здании, не превышающем трех этажей, большая часть пространства может быть предназначена для проживания, а не для циркуляции.

Стратегия 2: Обеспечение долгосрочной экономии за счет инвестиций в экологические показатели

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные конструкции, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы.Государственные программы доступного жилья могут еще больше стимулировать такие инвестиции — например, с помощью балльной системы, используемой для распределения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

По оценкам нескольких разработчиков, хотя высокопроизводительные системы могут стоить на 3–5% больше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы. Однако как первоначальные затраты, так и будущая экономия могут значительно варьироваться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокопроизводительных зданий требует разного поведения со стороны управляющих зданиями и жителей.

Долгосрочные экологические аргументы в пользу высокоэффективных зданий очевидны, и зачастую экономия имеет смысл. Но застройщикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными о показателях строительства, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Хотя не существует серебряной пули для решения проблемы затрат в многоквартирном строительстве, интервью, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, позволяют предположить несколько факторов, которые могут помочь проектным группам предоставлять высококачественные, экологически ответственные квартиры по более доступным ценам.

Очень важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта (качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность), команда сохраняет единство при возникновении проблем и проблем. Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Практики, сокращающие сроки разработки, напрямую влияют на экономию средств. Такие решения, как частая работа с доверенными партнерами, инвестирование в предварительные исследования для предотвращения неизвестных и частичное изготовление за пределами объекта, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже самая лучшая группа проектировщиков и строителей имеет ограниченные возможности по повышению доступности жилья, если местная политическая среда создает ненужные препятствия. Директивным органам необходимо лучше понимать, как строительные нормы и правила и законы о зонировании влияют на дизайн и строительство квартир. Как было установлено ранее в этой серии, особого рассмотрения заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест на улице — один из самых мощных рычагов снижения затрат на строительство многоквартирных домов.В городах и микрорайонах с надежной системой общественного транспорта сокращение требований к парковке в законах о зонировании должно стать первоочередной задачей.
• Зонирование не должно препятствовать реализации проектов с эффективным размером . Проектирование здания из 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания из 100 домов. Распределение фиксированных затрат на проектирование на большее количество квартир снижает удельные затраты. Однако правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение этажей к площади, часто ограничивают возможность застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания.Местные органы власти должны следить за тем, чтобы законы о зонировании позволяли доступным проектам «заканчиваться».
• Сделайте процесс разработки короче, проще и прозрачнее . Органы местного самоуправления, которые хотят способствовать развитию доступного жилья, должны разрешать строительство квартир по праву, а не требовать дискреционных разрешений. Укорочение, упрощение и прозрачность процессов обзора проектов поможет миллионам домохозяйств с низким и средним уровнем доходов лучше позволить себе приличное жилье.

Высокая стоимость строительства доступного жилья отражает политический выбор федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления. Строительство безопасных, здоровых и привлекательных квартир при меньших затратах возможно, но для этого потребуется более эффективная политика.

5 интересных тенденций в многоквартирном жилье

Практически в любом районе метро в США инвесторы, девелоперы и строители изо всех сил стараются не отставать от растущего спроса на многоквартирное жилье, особенно на арендуемые квартиры.

По оценкам Национальной ассоциации строителей жилья, в 2014 году было введено в эксплуатацию 351 000 многоквартирных домов, что почти на 14% больше, чем в 2013 году, и более чем вдвое превышает темпы роста общего числа введенных в эксплуатацию домов в прошлом году на 6,6%. По данным брокера по коммерческой недвижимости Marcus & Millichap, в Нэшвилле количество завершенных многоквартирных домов подскочило примерно на 70%. Завершение работ в Сиэтле было на самом высоком уровне с 2000 года. 19 000 завершенных работ в Далласе возглавили страну, а Остин, штат Техас и Нью-Йорк, по 14 000 в каждом, по пятам наступили на пятки Big D.4900 квартир в Phoenix могут, наконец, снизить уровень вакантных площадей, который в 2014 году был таким же низким, как и за семь лет.

5 ТЕНДЕНЦИЙ, СЛЕДУЮЩИХ НА ОБСЛУЖИВАНИЕ
1. Городской образ жизни
2. Доступная роскошь
3. Удобства, удобства, удобства
4. Управление арендаторами технологий
5. Зеленая аренда

«Спрос на кондоминиумы во Флориде, который практически отсутствовал с 2009 по 2012 год, растет, и запасы в значительной степени поглощены», — говорит Тед Кава, который занимался разработкой и строительством Gilbane на юго-востоке.
По данным журнала American Banker, по состоянию на середину сентября на долю многоквартирных домов приходилось 3,5% непогашенных банковских кредитов — это самый высокий показатель с 1992 года. Около 90% многоквартирных домов, построенных в последнее время, приходятся на арендуемые квартиры. «По мере того, как рынок труда продолжает восстанавливаться, спрос на арендуемую недвижимость будет продолжать расти», — прогнозировал Фредди Мак в сентябрьском обзоре экономики и рынка жилья США.

Capital устремляется в этот сектор в поисках высокой рентабельности инвестиций. За первые 11 месяцев 2014 года компания Carroll Organization из Атланты приобрела дюжину многоквартирных домов на сумму более 500 миллионов долларов.Майкл Мэсси, исполнительный вице-президент Picerne Group, частного REIT, говорит, что оценки в Южной Калифорнии «взлетают», «и это вселяет в нас уверенность в том, чтобы инвестировать в эти рынки». В период с марта по сентябрь Пичерн заложил основу для трех среднеэтажных поселков с 676 квартирами, включая первый за четыре десятилетия проект нового многоквартирного дома в Серритосе, Калифорния.

Том Бринк, AIA, LEED AP, вице-президент RTKL, отмечает, что застройщики требуют от многоквартирных домов гораздо более высокой плотности.«Квартиры как небоскребы [становятся] серьезной архитектурой», — говорит Бринк. Он также говорит, что в среднеэтажных районах и кварталах наблюдается рост требований новых ограничений по высоте и гораздо более широкого использования стали по сравнению с деревом, чтобы увеличить высоту и плотность, а также сэкономить время и рабочую силу.

По данным исследовательской компании Axiometrics, компании Axiometrics, занимающейся исследованием рынка квартир, видению высокой доходности способствует рост арендной платы, который в сентябре достиг 35-летнего максимума. Карл Фринци, старший вице-президент Balfour Beatty Construction и руководитель подразделения многоквартирных домов, указывает на проект, завершенный его фирмой в Mt.Плезант, Южная Каролина, в пяти милях от Чарльстона, в 2012 году. Здание было продано до того, как была заполнена последняя квартира; доходность для продавца превысила 100%. Владелец имел возможность трижды повышать арендную плату с момента подписания договора аренды первым арендатором до момента заселения здания.

В то время как строительство на таких рынках, как Чикаго, Лас-Вегас, Роли, Северная Каролина и Вашингтон, округ Колумбия, в последнее время казалось немного пенистым, архитекторы, инженеры, специалисты по строительству и владельцы пришли к единому мнению, что у многоквартирных домов все еще есть взлетно-посадочная полоса, чтобы вместе с формированием домохозяйств — практически все они поступили от арендаторов за последние несколько лет.Например, 4 000 многоквартирных домов, которые Бостон поставляет ежегодно, по-прежнему уступают его ежегодным 7 000 новым семейным образованиям, по данным франчайзера коммерческой недвижимости Сперри Ван Несс.

Давайте рассмотрим пять тенденций, которые, по мнению экспертов BD + C , стимулируют рынок многоквартирных домов.

Тренд №1: В поисках городского образа жизни

Многосемейные продукты привлекают все взрослые когорты, но их настоящими целями, похоже, являются миллениалы и пустые гнездовья.Стефани МакКлески, вице-президент Axiometrics по исследованиям, отмечает, что с 2010 по 2013 год было сформировано 750 000 новых семейных арендаторов, главам которых было от 55 до 64 лет.

AvalonBay Communities, акционерное общество REIT, позиционирует свои бренды так, чтобы соответствовать этим демографическим характеристикам. Его бренд Avalon нацелен на то, что Мэтт Биренбаум, исполнительный вице-президент компании по корпоративной стратегии, называет «созданиями комфорта» — арендаторами по собственному выбору, в основном в возрасте от 30 лет, которые хотят жить с высоким уровнем обслуживания и удобствами. Его бренд AVA обращается к тому, что Биренбаум называет «молодым городским обществом», в основном миллениалами, которые променяют пространство на близкое расположение и хотят жить рядом с единомышленниками.Карнизы ценного бренда Avalon ориентированы на пожилых, ориентированных на семью арендаторов, предпочитающих пригород.

Отраслевые обозреватели говорят, что эти группы объединяет стремление к неприхотливому, городскому — или, по крайней мере, пешеходному — опыту, дополненному удобствами и технологиями, которые создают общую нирвану «живь-работа-игра». «Новое строительство сегодня отличается от прошлого, потому что оно намного более урбанизированное, не только в крупных городах, но и в таких местах, как Денвер и Цинциннати, — говорит Джон Сиби, национальный директор компании Marcus & Millichap’s Multifamily Housing Group.

Расположенная в историческом районе Hines Market Square в Хьюстоне, 32-этажная роскошная башня будет домом для 274 жителей. Большая часть многоквартирных домов, которые строятся в США, сдаются в аренду, и большая их часть находится в городских центрах или рядом с ними, где тяготеют как молодые, так и пожилые арендаторы и пустующие гнездовья. Фото: любезно предоставлено Ziegler Cooper

«Если кто-то говорит вам, что желательность городской жизни уменьшается, не верьте им», — добавляет Арден Хиринг, управляющий директор Trumark Urban подразделения Trumark Homes, у которого в Сан-Франциско есть семь проектов кондоминиумов.
Для многих американцев аренда остается единственным доступным способом добраться до центра города. «Мы предлагаем им доступ к местам, которые они не смогли бы получить другим способом», — говорит Биренбаум из AvalonBay. Даже на окраине города или в пригороде арендаторам нужен шум городского центра, — говорит Том Вермерс, генеральный директор компании Wermers Companies, занимающейся разработкой / подрядчиком в Сан-Диего.

Вермерс видит, что все больше девелоперов склоняются к проектам, ориентированным на пешеходные переходы. Венди Даннэм-Тита, AIA, LEED AP, директор архитектурно-инженерного бюро в Остине, поддерживает эту мысль.«Общественный транспорт меняет то, как люди покупают землю для проектов в Остине», — говорит она. «Все больше наших клиентов подчеркивают чувство общности, что делает их проекты более желанными».

Похожая история и в Хьюстоне, где Скотт Зиглер, AIA, директор местной дизайнерской фирмы Ziegler Cooper, говорит, что переживает что-то вроде городского возрождения. (Сперри Ван Несс сообщает, что половина из 11000 многоквартирных поставок Хьюстона в 2014 году приходилась на городские субрынки.) Недавние работы Зиглера Купера в этом метро включают семь многоквартирных башен, включая 28-этажный, 361-квартирный Catalyst в центральном деловом районе Хьюстона, который сломался минувшим летом, и будут представлены многоэтажные и малоэтажные квартиры (последние образуют городской пейзаж).То же самое для Далласа, где фирма спроектировала 507-квартирный комплекс Preston Hollow Village, комплекс площадью 42 акра, который предлагает три типа квартир — 850 квадратных футов для миллениалов, 1150 квадратных футов для молодых специалистов и 1600 квадратных футов для пустующих.

Большая часть этой деятельности поддерживается арендаторами, которые жаждут того, что Циглер называет «20-минутным пузырем», когда все, что им нужно или нужно, находится рядом и не требует выезда на шоссе.

Тенденция № 2: Стремление к доступности, поклонение у алтаря роскоши

Многие арендаторы могут стремиться жить в центре города или поблизости от него, но такой образ жизни обходится недешево.Значительный процент потенциальных арендаторов находится в финансово нестабильном состоянии, и их варианты жилья сужаются, поскольку все больше и больше девелоперов и инвесторов рабски преследуют клиентов с глубокими карманами.

«Большинство возводимых сегодня многоэтажек — это роскошь», — говорит Роберт Хидей, президент Robert Hidey Architects, Ирвин, Калифорния, который работал с большинством крупных многосемейных застройщиков Калифорнии. Gilbane’s Cava называет люксовый сегмент «определенно одним из наших фокусов». По его словам, чтобы привлечь этих клиентов, элитная недвижимость должна предлагать такие удобства, как панорамные бассейны и улучшенные элементы дизайна в местах общего пользования, такие как пол 25-30 долларов за квадратный фут.

Брюс Перселей, председатель компании Mount Vernon Company, бостонский застройщик и управляющий недвижимостью, признает, что «строится тонна» роскошных квартир, но он хотел бы, чтобы аренда была больше ориентирована на средний класс. «Прямо сейчас мы находимся в кризисе, потому что цены на строительство и землю [препятствуют] строительству для среднего класса», — говорит он.

Если затраты на землю, рабочую силу и материалы не сочетаются друг с другом, некоторые пытаются решить вопрос доступности с других точек зрения, например, контролировать эксплуатационные расходы.

AvalonBay — это 273-квартирное 16-этажное высотное здание AVA по адресу 55 Девятая в Сан-Франциско, где есть закрытые рабочие места в местах общего пользования для жителей, которым требуется немного уединения для работы. Бизнес-центры теперь повсюду в современных многоквартирных домах, которые также предлагают надежный Wi-Fi в качестве части предложения для проживания / работы. Фото: любезно предоставлено AvalonBay Communities

Это то, о чем просил один из клиентов Пейджа, инвестиционная и управляющая компания Presidium Group, при реализации своего первого наземного проекта в Остине.По поручению Президиума Пейдж пригласил Atelier Ten из Сан-Франциско для моделирования энергопотребления планируемого жилого дома на 300 квартир. На основе этого анализа Пейдж разработал ряд энергосберегающих систем для окончательного проекта: систему отопления, вентиляции и кондиционирования с регулируемым потоком хладагента, центральную солнечную систему горячего водоснабжения, светодиодное освещение, сбор дождевой воды и турбины, работающие от ветра и природного газа.

На рынках, где доступность аренды особенно высока, девелоперы просто строят квартиры меньшего размера.Вермерс говорит, что пять лет назад средняя стоимость квартир его компании составляла около 1000 квадратных футов; сегодня они на 8–10% меньше. По словам Питера Хоффмана, старшего дизайнера-архитектора Пейджа, один из способов сделать небольшие квартиры более привлекательными и эффективными — это создание многофункциональных пространств внутри квартиры.

Непревзойденный плюс уменьшения площади — это «микро» квартира.

В Хьюстоне Зиглер Купер спроектировал микроконтроллеры размером всего 250–350 квадратных футов, которые сдают в аренду за 910 долларов в месяц, по сравнению с 1200–1400 долларов за однокомнатную квартиру класса «юниор» на 565–600 квадратных футов.Зиглер считает, что микроконцепция работает, потому что миллениалы не проводят много времени в своих квартирах. «Это эквивалент pied à terre», — говорит он.

Местоположение является ведущим фактором, влияющим на решение людей переехать в небольшие жилые дома, согласно новому отчету Urban Land Institute «Макро-взгляд на микро-единицы» (www.BDCnetwork.com/ULImicrounits), основанному на анализе 400 квартирных сообществ. в 35 метро и отзывы от 3500 арендаторов. Исследование показало, что доступ к продуктовому магазину является главным приоритетом среди людей, которые заявили, что рассматривают возможность перехода на микроблоки.

«Тенденция к уменьшению размеров квартир — это попытка решить проблему доступности», — добавляет Сэнди Сильверман, AIA, директор, руководитель практики смешанного использования и многоквартирных домов с Perkins Eastman. В Вашингтоне, округ Колумбия, компания спроектировала многофункциональное здание в рамках масштабного проекта под названием The Wharf, расположенного вдоль юго-западной набережной округа. Micros будет включать 171 из 500 квартир в здании.

Но не все продаются на микросхемах. Перселей из Маунт-Вернон говорит, что ему трудно понять, где реальная экономия может быть получена для Строительной группы.Сиби из Marcus & Millichap говорит, что он «немного удивлен» тем, насколько восприимчивы определенные рынки к микропрограммам (им дали добро в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Бостоне), но сомневается, что они приживутся на национальном уровне. потому что «некоторые общины обеспокоены тем, кто будет жить в этих квартирах через 20 лет» и будут ли микропредприятия продолжать определять размер арендной платы, которую они получают сегодня.

Тенденция № 3: борьба в гонке вооружений за благоустройство

По мере того, как квартиры сокращаются, площади общего пользования расширяются и проектируются с учетом потребностей арендаторов, которые хотят собираться вместе или работать там.«Жители, в особенности миллениалы, используют эти пространства для общения с другими жителями и гостями или как временные жилые помещения», — говорит Сильверман

Места общего пользования оснащаются технологиями, необходимыми для облегчения этих рабочих взаимодействий. USB-порты, надежный Wi-Fi, iCafes и другие функции доступа в Интернет стали обычной практикой. Чтобы выдерживать более широкое использование, общие зоны украшают более прочной мебелью и ковровым покрытием.

ПОСЛЕДНИЕ УДОБСТВА
Хранение и ремонт велосипедов
Служба каршеринга
Служба по уходу за детьми
Консьерж
Кулинарные классы
Услуги химчистки / прачечной
Бесплатный Wi-Fi
iCafe
Управление доставкой
Персональный покупатель
Уход за домашними животными Стена для скалолазания
Терраса на крыше
Спа / массажный центр
Технический / бизнес-центр
Винный погреб
Йога / аэробика / оздоровительные классы

Общие помещения — особенно в роскошных зданиях — начинают напоминать отели и курорты по внешнему виду и ощущениям, а также по предоставляемым ими услугам.Жилой дом, построенный Бальфуром Битти в Шарлотте, Северная Каролина, предлагает арендаторам кулинарные мастер-классы, которые проводят преподаватели из Университета Джонсона и Уэльса, который удобно расположен через дорогу.

Консьержи, которые удовлетворяют любую прихоть арендаторов, дежурят в некоторых многоквартирных домах. Качество удобств в собственности играет огромную роль в привлечении клиентов и в размере арендной платы, которую она может получить. «Распространенная жалоба на удобства состоит в том, что они похожи на гостиную вашей бабушки: на них приятно смотреть, но ими никто никогда не пользуется, — шутит Мэсси из Пицерна.«Мы предпочитаем устанавливать удобства, которыми действительно пользуются люди».

Но спрос со стороны арендаторов на дополнительные и улучшенные удобства запустил гонку вооружений среди владельцев недвижимости. Услуги химчистки, чердаки с офисными помещениями и частные лифты — это лишь некоторые из самых эзотерических удобств, которые можно найти в многоквартирных домах.

Палубы и террасы на крыше теперь необходимы для средних и высотных зданий, — говорит Вермерс. Эти террасы украшают удобные кресла, звуковые системы, телевизоры с большим экраном, кухни с решетками для барбекю и печи для пиццы и даже кабинки для переодевания.

Фитнес-центр претерпел значительные изменения в последние годы. Фитнес-центр больше не просто место для занятий спортом, он стал местом, где арендаторы собираются и общаются. В моде занятия йогой, аэробикой, кардио- и силовыми тренировками, велнесом в целом. В то время как некоторые владельцы многоквартирных домов решили обойти эту проблему, просто предлагая арендаторам пропуски или скидки в близлежащие тренажерные залы, другие пошли на ядерный удар со своими фитнес-центрами на территории.Проект Wermers Companies включает тренажерный зал на 12 000 квадратных футов со стеной для скалолазания.

Многосемейное жилье также переживает то, что Циглер называет «революцией в отношении велосипедов и собак». Располагая парковочными местами по достоинству, владельцы зданий предоставляют велосипедные станции для парковки, хранения и даже запчастей и ремонта. Avalon Princeton, в Нью-Джерси, будет иметь свой собственный спа-центр для велосипедов, где велосипеды можно будет парковать, хранить и ремонтировать — впервые для AvalonBay. В Филадельфии 15-этажная застройка Museum Towers II включает отдельно стоящее место для хранения 90 велосипедов.

Качество и количество удобств, которые предлагает многоквартирный дом, часто определяют его рентабельность. Некоторые новые удобства, без которых они не могут обойтись, — это стойки для велосипедов и спа-салоны для домашних животных, где жители могут ухаживать и тренировать своих пушистых друзей. Фото: любезно предоставлено The Wermers Companies

Удобства, удобные для велосипедистов, представляют собой новые проблемы с пространством и безопасностью для архитекторов и подрядчиков: где вы их разместите и как обеспечить их безопасность? Могут быть даже проблемы с нормативными требованиями.Недавнее изменение зонирования в велосипедно-ориентированном Вашингтоне, округ Колумбия, теперь требует одно место для велосипеда на каждые три построенных новых жилых дома. «Это довольно много по сравнению со средним показателем по стране», — говорит Сильверман.

Здания, подходящие для размещения с домашними животными, также становятся все более популярными. Владельцы домашних животных могут составлять от 20 до 90% жителей дома. Как минимум, они ожидают, что их жилые районы будут предлагать услуги по уходу за животными и эксклюзивные зоны отдыха для домашних животных. Недавно отремонтированный многоквартирный дом Clayton on the Park компании Wermers в Санкт-Петербурге.Луи, добавив салон для домашних животных. В Сан-Диего Alliance Residential заключила соглашение с магазином по уходу за животными под названием Hairy and Merry Pet Spa & Dog Wash, который предлагает множество услуг по уходу, проживанию и игре.

Тенденция № 4: предоставление арендаторам большего контроля над технологиями

«Святой Грааль — это настраивать и персонализировать услуги», — говорит Брэд Криббинс, главный операционный директор Alliance Residential из Феникса, одной из крупнейших компаний по управлению недвижимостью в стране. По его оценкам, арендаторы Alliance платят от 850 до 900 долларов в год за коммунальные услуги, но он хотел бы, чтобы эта цифра увеличилась до 1200, 1500 и даже 2000 долларов.Он признает, что это будет непросто, поскольку большинство арендаторов рассматривают удобства как право собственности.

Криббинс был участником дискуссии на конференции и выставке OpTech Национального совета по многоквартирным домам в ноябре. Другие дискуссии на этом мероприятии отразили продолжающиеся дискуссии об эффективности технологий как удобстве и инструменте, помогающем арендаторам и управляющим недвижимостью снизить соответствующие операционные расходы.

Поскольку технологии могут меняться очень быстро, строительные команды и владельцы зданий пытаются решить, как справиться со следующей волной инноваций.Например, в то время как все большее число арендаторов может захотеть получить доступ к Интернет-телевидению, немногие владельцы недвижимости готовы отрезать провода от своих зданий от кабельной или спутниковой связи.

Отрасль постепенно приближается к тому, чтобы дать арендаторам больше контроля над своей средой — от входных дверей до систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. «Гигантский строитель / застройщик Forest City установил подключенные к облаку устройства в многоквартирных домах в Далласе и Вашингтоне, округ Колумбия. Эти устройства позволяют арендаторам контролировать и регулировать свое освещение, отопление и охлаждение», — говорит Майк Смит, вице-президент Forest City по технологической службе.

Управляющие недвижимостью справляются с лавиной посылок, которые их просят принять, обращаясь к шкафчикам, которые рассылают электронным письмам арендаторам, когда их посылки доставлены. Фото: любезно предоставлено Parcel Pending

Одна из областей, где владельцы зданий и их строительные команды определенно восприимчивы, — это технологии, которые повышают устойчивость здания, особенно когда речь идет о привлечении заботящихся о природе миллениалов. «Устойчивое развитие становится отраслевым стандартом, — говорит Колин Шлесс, LEED AP BD + C, CPHC, старший директор проекта Thornton Tomasetti.Один из недавних проектов инженерной фирмы — доступный 50-квартирный жилой дом в Портленде, штат Мэн, который строится в соответствии со стандартами пассивного дома, с очень простой системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и стенами толщиной 12 дюймов.

Technology также может дать ответ на проблему, которая беспокоит многих управляющих недвижимостью: как справиться с лавиной пакетов, каскадно проникающих в их здания. Компания Camden Property Trust, которая владеет и управляет 171 зданием с 60 314 квартирами, обработала около 750 000 посылок в 2014 году, что на 50% больше, чем в 2013 году, говорит Кристи Симонетт, старший вице-президент Camden по стратегическим услугам.В большинстве многоквартирных домов нет складских помещений или рабочей силы, чтобы справиться с этой нагрузкой.

Владельцы и менеджеры собственности изучают варианты, которые включают установку локальных шкафчиков пакетов. Amazon.com предлагает такую ​​услугу, но только для доставки Amazon.

В июне прошлого года Parcel Pending, стартап из Ирвина, Калифорния, установил свои первые интеллектуальные шкафчики в ходе тестирования с Shea Properties. При доставке посылка помещается в шкафчик; арендатору отправляется текстовое сообщение и электронное письмо с уникальным шестизначным кодом доступа для открытия шкафчика.Лори Торрес, генеральный директор Parcel Pending, говорит, что ее шкафчики «не зависят от курьерской службы». Она подсчитала, что в многоквартирном доме на 300 квартир потребуется около 50 шкафчиков. Управляющий недвижимостью решал, как долго хранить посылку и сколько арендатору придется платить за эту услугу.

Тенденция № 5: Привлечение арендаторов к зеленой аренде

В октябре открылось последнее из трех новых зданий в Зеленом районе, состоящем из восьми зданий, в бостонском районе Олстон. 500 квартир в районе, стоимостью от 600 до 1150 квадратных футов, сдавались в аренду по цене от 1800 до 3200 долларов в месяц, что на 30-50% меньше, чем у других жилых домов в окрестностях, что делает их одними из самых доступных вариантов проживания в Бостоне.

Это также одни из самых энергоэффективных жилых комплексов в этом районе. Два новых здания с деревянным каркасом имеют сертификаты LEED для Homes Platinum, а одно — Gold. Edge, один из LEED Platinums, представляет собой четырехэтажное здание с 79 апартаментами в стиле лофт. Он имеет окрашенную в белый цвет, хорошо отражающую крышу с солнечными батареями, окнами от пола до потолка, станциями зарядки электромобилей, локальными Zipcars и хранилищем для велосипедов. Его оболочка была разработана с тепловым барьером, высокоэффективным остеклением, изоляцией на основе сои и энергоэффективной механической системой с высокопроизводительным контролем и контролем.

Арендаторы, проживающие в одном из восьми зданий в районе Грин-Дистрикт, в Олстон, штат Массачусетс, должны подписывать «зеленые» договоры аренды, в которых они соглашаются на экологически безопасные методы, такие как компостирование и использование близлежащего общественного транспорта. Разработчик, компания Mount Vernon, объясняет ускоренную сдачу в аренду этих зданий устойчивому маркетингу. Фото: Уоррен Джаггер

Ничего из этого не имело бы большого значения, если бы жители не были в равной степени привержены устойчивому образу жизни.»Если у вас высокопроизводительное здание, а арендатор малоэффективен, какой в ​​этом смысл?» — спрашивает Дэвид Чилински, AIA, соучредитель и президент Prellwitz Chilinski Associates, архитектор проекта.

Таким образом, арендаторы должны подписать «зеленую аренду», которую город Бостон создал для того, чтобы этот проект получил статус зеленого района. Подписывая этот договор аренды, арендаторы соглашаются придерживаться принципов устойчивого образа жизни, таких как переработка отходов, компостирование и использование близлежащего общественного транспорта.

Брюс Персели, председатель компании Mount Vernon Company, разработчика проекта, говорит, что в общих помещениях зданий есть встроенные в стены станции гидратации, которые распределяют очищенную воду. Каждому арендатору выдается бутылка с водой для использования на этих станциях, чтобы уменьшить необходимость утилизации пластиковых бутылок.

Это одно из немногих многоквартирных жилых домов на Бостонском рынке, где измеряется водозабор каждой квартиры. Perceley утверждает, что это помогло снизить потребление воды на 40%.Каждый блок также имеет свою собственную систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, которая дает арендаторам больший контроль над потреблением энергии.

Чилински говорит, что его фирма «очень разборчиво» подходила к выбору строительных материалов. Пластиковые полы из переработанных материалов «прослужат вечно», — говорит он. Цинковые облицовочные материалы также были указаны из-за их долговечности.

Каждый новый блок был предварительно выпущен в прокат до того, как он был завершен, — говорит Персели. Он убежден, что экологичность строительства «имеет большое значение» для привлечения арендаторов.«Это также положительно меняет восприятие арендаторами арендодателя», — говорит он.

Perceley не считает, что «экологичность» означает повышенную арендную плату, а скорее ускоряет процесс аренды. Но ему больше не нужно настраивать своих клиентов на зеленый. «Они в игре», — говорит он. «Они не ждут от меня лидерства».

Маунт-Вернон согласился продать три новых здания компании National Development за 150 миллионов долларов, но будет продолжать управлять недвижимостью.

ВНИМАНИЕ НА СКОРОСТЬ В МНОГОФЕМНЕЙСТВЕННОМ СПРОСЕ

Предпочтения в отношении многоквартирного проживания остаются сильными, но сохранятся ли они? Джефф Арфстен из Lend Lease, главный операционный директор и управляющий директор по управлению проектами и строительством в Северной и Южной Америке, ожидает, что в конечном итоге произойдет возврат к домовладению — при условии, что арендная плата будет расти, а банки и федеральное правительство ослабят ограничения на ипотечное кредитование — этот переход может занять некоторое время. , если текущие тенденции являются показателем.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, в 2014 году впервые покупатели составили лишь 33% от общего числа покупателей жилья, что является минимумом за 27 лет. Вероятно, не случайно, что рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, соответствовал продолжающемуся сокращению доли домовладения в процентах от общего числа домохозяйств, которое, по данным Министерства торговли, упало до 64,3% в третьем квартале 2014 года. Между тем, уровень вакантных площадей для съемных квартир в этом квартале составил 7,4%, что является самым низким показателем с первого квартала 1995 года.

Хотя строительство многоквартирных домов растет гораздо быстрее, чем строительство отдельных семей, New York Times со ссылкой на оценки Бюро переписи населения и Haver Analytics недавно сообщила, что создание многоквартирных домов в 2014 году было лишь примерно таким же, как в 2004 году.

Тем не менее, в некоторых кругах есть опасения, что спрос на многоквартирные дома может приближаться к своему пику. NAHB прогнозирует, что многоквартирные дома вырастут всего на 3,8% в 2015 году и на 2% в 2016 году. В сентябре прошлого года Yahoo Finance и Multifamily Quarterly открыто высказали предположения о том, может ли многоквартирное строительство перегреваться.(Оба пришли к выводу, что это не так, по крайней мере, пока.

Тогда есть вопрос о росте затрат. «Мы думаем, что [построить] на первичных рынках будет сложно, потому что земля будет отведена», — говорит Мэсси из The Picerne Group, которая уже рассматривает вторичные рынки для роста.

Тем не менее, отраслевые источники продолжают указывать на экономические, демографические и культурные факторы, которые, по их мнению, будут стимулировать многосемейный спрос на несколько лет. Сиби из Маркуса и Милличэпа отмечает, что общее количество вводимых в эксплуатацию новых домов по-прежнему отстает от общего числа домохозяйств примерно на 200 000 ежегодно.

Axiometrics предсказывает, что большинство метрополитенов должно быть в состоянии обрабатывать больше многосемейных доставок. И все следят за процентными ставками и занятостью, чтобы увидеть, какие из них могут перевесить соотношение арендной платы к собственной.

Арфстен по ленд-лизу указывает на Чикаго, который вместе с Майами был эпицентром разрушения многоквартирных домов во время последней рецессии, как парадигму возрождения многоквартирного сектора. В прошлом году в Чикаго было создано около 80 000 новых рабочих мест и сдано 4 500 арендных квартир.По данным Chicago Tribune, проект стоимостью 80 миллионов долларов под названием 4 East Elm с 35 резиденциями является первым высотным кондоминиумом, который будет продан на северной стороне Чикаго с 2007 года. Несколько других кондоминиумов в городском технологическом центре West Loop и South Loop также перешли в свою маркетинговую фазу прошлой осенью.

«Нам повезло, что многоквартирные дома являются для нас ключевым сектором рынка, и что они снова вернулись», — говорит Арфстен.