Можно ли объединить две соседние квартиры: Объединение квартир. Что должен знать собственник?

Объединение квартир. Что должен знать собственник?

Соединение квартир – это разновидность перепланировки, при которой в стене или межэтажном перекрытии, разделяющих две смежные квартиры, устраивается проход.

Можно ли объединить две квартиры?

Объединение смежных квартир в многоквартирном доме законодательно не запрещено.

Соединить 2 квартиры может собственник, который приобрел жилье на смежных этажах, или если его квартиры расположены рядом друг с другом. На сегодняшний день это относительно распространенный вид перепланировки.

Как объединить 2 квартиры в одну

Объединение двух квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали, или же по вертикали, если квартиры находятся одна над другой.

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры, которые располагаются по соседству на одном этаже, можно двумя основными способами.

Первый – произвести объединение квартир через лестничную площадку (так называемый приквартирный тамбур), но сделать это будет весьма затруднительно. При согласовании такой перепланировки могут возникнуть определенные сложности, поскольку для этого предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности, к которой относится этажный коридор.

Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить “гардеробную” или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь. Поскольку жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, бывшую кухню лучше внести в экспликацию как “гардеробную”, которая жилой комнатой не является.

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования перепланировки соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями во избежание нарушения прочности и устойчивости несущих конструкций дома. Устройство проема производится методом алмазной резки. Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия.

В случае такого варианта перепланировки можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры. То есть если вы не станете закладывать второй вход и ликвидировать «лишнюю» кухню, ваши квартиры юридически будут считаться отдельными, несмотря на проем между ними.

Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую межквартирную стену на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, проектировавшей ваш дом.

Объединение 2х квартир в доме серии П46М.

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу, но не настолько, чтобы отказываться от разработки проектных документов, поскольку для затрагивания межквартирных стен все равно необходим проект с техническим заключением, вне зависимости от того, является стена несущей или нет.

Однако если стена между объединяемыми квартирами ненесущая, вы сможете обратиться за разработкой проекта перепланировки и технического заключения не к автору проекта дома, что обходится значительно дороже, а в любую организацию, имеющую допуск СРО. Например, к нам.

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытии требует еще большей осторожности, чем организация проема в несущей стене. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Соединение квартир по вертикали, фото.

Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки.

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами. Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования ее ширина должна быть не менее 0,9 м, а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

То есть в выводах технического заключения должны быть приведены все необходимые расчеты по плитам перекрытия с определением безопасного места устройства проема, а также параметров проема и лестницы, объединяющей квартиры. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

Стоит отметить, что п. 9.22 СП 54.13330.2016 разрешает размещать ванную, совмещенный санузел и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено, если она не на первом этаже.

Объединение квартир по вертикали – проект перепланировки.

Таким образом, соединение квартир по вертикали является едва ли не самым сложным видом перепланировки, однако позволяет получить двухуровневую жилплощадь.

Как согласовать соединение двух квартир

Выше мы говорили, что объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для согласования которых в обязательном порядке требуется разработка проекта организацией с допуском СРО и технического заключения от автора проекта дома.  Если затрагиваемая стена – ненесущая, то техническое заключение, как и проект перепланировки, можно заказать в проектной организации, имеющей СРО.

При этом, прежде чем объединить 2 квартиры в одну, собственнику необходимо получить разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции. Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки.

Все работы по соединению квартир должны проводиться в соответствии в одобренными проектными решениями и с заключением договора подряда со строительной организацией, имеющей допуск СРО и право оформления актов скрытых работ, необходимых для сдачи перепланировки Мосжилинспекции. По окончании ремонта оформляется акт о завершенной перепланировке.

Нужно сказать, что существуют и типовые проекты соединения квартир, разработанные АО МНИИТЭП для собственников, проживающих в домах, спроектированных именно этим институтом. То есть если у вашего дома проектировщик не МНИИТЭП, то данный каталог не для вас. Использование такого проекта позволит вам сократить расходы на индивидуальную проектную документацию. Минусом данных проектов является то, что решения, указанные в них, подойдут не каждому собственнику.

Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах МНИИТЭП.

Согласование объединения квартир в одну – это довольно долгая процедура, но не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть все, как было, в соответствии с планом БТИ. То есть перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

Если вы не обладаете достаточным количеством времени на посещение инстанций для получения всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант – обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

К слову, наша компания занимается как разработкой проектов перепланировок по объединению квартир, так и их дальнейшим согласованием. Звоните.

Объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в доме серии П-44

Тенденция объединения смежных квартир на данный момент набирает обороты, и очень часто собственники задают вопрос, каким образом это реализовать. Разберем его на примере дома серии П-44.

Владельцы квартир в домах данной серии при разработке предварительного дизайн-проекта, сами того не подозревая, «сносят» несущие конструкции или делают проемы в местах, где нагрузка на перекрытия предельная.  Чтобы изначально не создавать потенциально проблемных ситуаций, желательно воспользоваться услугами проектной организации.

Бывают ситуации, когда владелец решил сделать объединение квартир по примеру друзей, но в его случае был получен отказ на подобную перепланировку. Почему же так происходит?

Для этого нужно проанализировать особенности расположения вашей квартиры. Несущие стены квартир обеспечивают устойчивость всего дома, и чем ниже по вертикали расположена ваша квартира, тем меньше вероятность получения разрешения на манипуляции с несущей стеной, так как совокупный вес нагрузки растет.

По этой причине больше шансов согласовать перепланировку по объединению квартир на верхних этажах, хотя на практике бывают случаи успешного согласования и на 2-ом этаже 22-х этажного дома, и отказы на верхних этажах подобных домов.

При объединении трехкомнатной и однокомнатной квартир дома серии П-44 вариантов перепланировки может быть несколько.  Рассмотрим самые распространенные форматы объединения.

1. Объединение квартир путем резки проема в несущей стене из коридора трехкомнатной квартиры в жилую комнату однокомнатной.

Несмотря на сложившийся стереотип, что проект перепланировки никаким образом не должен касаться несущих стен, данный проект все же можно реализовать при условии, что это не станет причиной возникновения аварийной ситуации, которая будет угрожать безопасности проживающих в доме жильцов.

Такой вариант перепланировки предполагает резку проема несущей стены и монтаж стандартной рамы усиления. Сама процедура усиления проема требует проведения таких предварительных мероприятий, как инженерный расчет с учетом нагрузки и габаритов проема, последующая разработка проекта перепланировки, а также получение технического заключения о возможности реализации данного проекта от автора проекта дома.

Фото усиления проема.

В совокупности выполнение данных условий для владельца квартиры будет гарантией того, что проведенные работы не станут причиной ухудшения эксплуатационных характеристик конструкций дома, и проект реализуется в соответствии со строительными нормами.

Как уже говорилось, при создании нового проема в несущей стене законодательство требует осуществления инженерного обследования, которое является базовым мероприятием для выдачи технического заключения о текущем состоянии конструкций дома и возможности реализации проекта перепланировки. Техническое заключение оформляет автор проекта дома после визита уполномоченного инженера из проектного института.

В интересах собственника создать все необходимые условия для успешного проведения инженерного обследования. Необходимо предварительно поставить в известность соседей снизу и сверху о визите инженера. Для экономии времени рекомендуется очистить стену от финишной отделки для измерения прочности бетона. Межпанельный шов обследуется путем выборочного вскрытия стяжки.

На основании полученных данных инженер резюмирует информацию, и, в случае отсутствия дефектов, дает рекомендации относительно усиления проема. Далее разрабатывается проектная документация с последующим согласованием и получением разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

2. Объединение квартир путем резки проема в несущей стене из коридора трехкомнатной квартиры в коридор однокомнатной.

На первый взгляд данный вариант объединения ничем не отличается от предыдущего. Также резка проема производится в несущей стене, однако в этом случае есть свои нюансы. Так как в результате создания проема оставшиеся боковые части простенка будут незначительными в размерах, нагрузка на них увеличится в разы.

Ответ на вопрос об устройстве проема может дать только АО МНИИТЭП как автор дома серии П-44. Как показывает практика, не в каждом случае данный проектный институт принимает положительное решение. Если же по расчетам получается, что данное мероприятие возможно, то обязательным условием является укрепление нового проема обоймами усиления.

Обоймы усиления.

Объединение двух двухкомнатных квартир дома серии П-44

Объединение противоположных по тамбуру двухкомнатных квартир также может иметь несколько вариантов.

Проанализировав расположение несущих конструкций, места стыков перекрытий и расположение комнат данных квартир относительно входов, вариантов объединения фактически остается всего два.

Изначальная планировка квартир в П-44.

Рассмотрим по отдельности каждый.

Первый вариант объединения подразумевает устройство проема в несущей стене между коридором (1) одной квартиры и жилой комнатой (2) другой. Вход в квартиру (Б) будет заложен.

В этом случае в проект перепланировки будут включены работы по резке проема в несущей стене, для усиления полученного проема, исходя из технического заключения, помимо стандартной рамы усиления может понадобиться устройство обойм из металлоконструкций.

Дальнейшая процедура согласования перепланировки ничем не отличается от ситуации, когда проем устраивается внутри квартиры. Пакет документов, который должен собрать собственник, идентичен.

Если говорить о функциональности такой перепланировки, то некоторые помещения, в частности, кухня (3) и смежный с ней санузел, находятся довольно отдаленно от входа. Чтобы туда попасть, нужно пройти через проходную комнату (2) и еще один коридор, поэтому имеет смысл обдумать варианты внутренней перепланировки.

К примеру, если вторая кухня (3) собственнику не нужна, ее площадь можно использовать для устройства полноценного кабинета для работы. В таком случае удаленность данной комнаты будет весьма обоснована.

Так как квартиры А и Б имеют две смежные стены, логично, что второй вариант объединения может быть реализован только путем резки проема между жилыми комнатами (1) и (2). В данном случае усиление проема обоймами не потребуется, достаточно будет усиления стандартной рамой уголком. Неудобство такого варианта в том, что две жилые комнаты (1) и (2) из изолированных превращаются в проходные, что придется по душе далеко не каждому собственнику.

На практике процедура согласования перепланировки обоих вариантов не является сложным случаем при условии строгого соблюдения деталей технического заключения на усиление проема.

Наша компания предоставляет услуги по разработке проектов перепланировки и их дальнейшему согласованию. Если у вас возникли вопросы, всю необходимую информацию вы можете получить у наших консультантов. За бесплатной консультацией обращайтесь по телефонам, указанным на сайте, присылайте ваши вопросы на электронную почту. Также вы можете получить интересующую вас информацию через онлайн-консультацию.

Объединение двух квартир: на одном этаже, на одной площадке, в разных подъездах и на разных этажах

Объединить две квартиры сложно, но можно. В таких перепланировках есть свои плюсы: увеличение площади, разнообразие планировок, возможность уменьшить коммунальные платежи. Какой вариант лучше выбрать — на одной площадке или на разных этажах? В разных подъездах на одном этаже? А может, и нет на самом деле никаких плюсов?

Марина Семенова

Самая сложная перепланировка
Такая перепланировка, как объединение квартир в одну, предполагает обычную процедуру согласования. Формально Жилищный кодекс никак ее не выделяет. То есть сначала нужно заказать проект перепланировки у проектной организации, имеющей разрешение на такие работы и входящей в профильную СРО. Затем документы (список для Москвы) подаются в жилинспекцию. Если проект одобрили, начинается его реализация с утверждением всех актов и нового техплана в БТИ.

Кулакова Анастасия

И все же объединение двух квартир в одну считается самым сложным видом перепланировки. Дело в том, что оно почти всегда затрагивает несущие конструкции и касается безопасности всего строения. Согласовать проект объединения удается далеко не всем. Повлиять на решение жилинспекции могут с десяток разных факторов. «Например, если у соседей сверху или снизу уже есть подобные перепланировки, возможно, вам откажут, — предупреждает дизайнер Яна Васильева. — Отказать могут также, если конструкции несущих стен и перекрытий изношены».

Слом Стен

«У нас был печальный опыт, когда клиент обратился за проектом перепланировки и объединения двух соседних квартир в сталинском доме, но оказалось, что стена, разделяющая эти квартиры, почти полностью занята вентшахтами. Квартиры пришлось продать», — рассказывает архитектор Светлана Тихонова. Часто квартиры на этаже соединены кухнями, в стене проходят воздуховоды всего подъезда. Сделать в такой стене проем невозможно. У дизайнера Нины Павловой тоже был интересный случай в практике: заказчики обнаружили на предполагаемом месте проема дымоход. Квартиры они купили на этапе строительства, когда дымоходов ещё не было.

Именно поэтому архитекторы рекомендуют сначала убедиться, что есть возможность из двух квартир сделать одну, и только потом покупать жилье.

Виктория Попова

Как поступить правильно
Теоретически можно объединить квартиры на разных этажах, на одной площадке или через стенку в подъезде. В любом случае вам понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проёма в стене или перекрытии. Узнать, можно ли объединить две квартиры в одну, лучше у организации, которая проектировала ваш дом. И у них же в идеале и заказать проект.

«Запросите у авторов проекта дома технические требования на перепланировку. Иногда они заранее делают брошюру о возможности демонтажа и монтажа каких-либо конструкций, — делится опытом архитектор Юлия Шпетер. — Далее необходимо взять план квартир, поэтажный план (у управляющей компании) и разобраться, какие стены несущие, а какие нет. В одной и той же квартире на разных этажах требования к перепланировке могут быть разными. Самовольничать в этом вопросе — значит, создать себе огромные проблемы: от невозможности продать квартиру до деформации всего строения».

Фото «До»

Design by Nina

На плане: первоначальный вариант объединения двух квартир (№ 36 и 37) в Красной Поляне. Хозяин купил их на стадии стройки, планировал заложить входную дверь квартиры № 36, убрать в ней санузел, сделав на его месте коридор и просторную гардеробную справа. Однако когда дом сдали, обнаружился сюрприз в виде вентканала (помечен розовым на плане ниже) — в первоначальных планах его не было.

Фото «До»

Design by Nina

За помощью владелец квартир обратился к дизайнеру Нине Павловой. Пришлось выкручиваться и искать плюсы в том, что имеется. Таким плюсом оказался дополнительный — детский — санузел. Но с мечтой о просторной гардеробной пришлось расстаться. Сделали там шкаф

Марина Семенова

При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать проем в ней. Где именно — должна решить организация, которая разрабатывает техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки.

В двухуровневой квартире проем формируется между этажами в плитах перекрытия. «Лестница должна встать в пространство между лагами, и ее ширина будет зависеть от расстояния (шага) между перекрытиями потолка, — рассказывает дизайнер Марина Луценко. — Обычно проемы в несущих стенах делать можно, правильным образом их укрепив — в строгом соответствии с рекомендациями конструкторского бюро. Особенно это касается покупки квартир в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий».

По словам архитектора Виталия Кириченко, согласование перепланировки может занимать до полугода: «Если объединить две квартиры на одной площадке почти всегда возможно, то остальные варианты — наоборот». Нередко люди отказываются от идеи объединения, просто узнав, сколько будет стоить дополнительное усиление конструкций вместе с расчетами.

Ирина Поварова

План объединенной квартиры в Воронеже. Для проекта объединили две соседние квартиры: в одной заказчики прежде жили сами, а другую сдавали в аренду. Автор проекта — Ирина Поварова

m2project

Проект: базовые правила
При объединении квартир в одну действуют те же самые правила, что и при перепланировках без объединения. Подробно останавливаться на них не будем (см. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 31-01-2003), но отметим несколько принципиально важных запретов. В частности, категорически запрещается:

• Сносить несущие стены, двигать или обрезать несущие пилоны, колонны, вырубать ригели и диафрагмы жесткости. Можно устраивать в несущей стене проемы с усилением конструкций — по утвержденному проекту и разрешенным нормам.
• Переносить проемы в несущих стенах без разрешения и проекта лицензированной проектной организации.
• Уменьшать сечения, демонтировать или переносить вентиляционные каналы, нарушать общие инженерные коммуникации.
• Размещать санузлы над жилыми комнатами и кухнями — то есть переносить ванные комнаты в жилую зону, увеличивать их площадь за счет комнат и кухонь. Можно расширять мокрые зоны (санузлы, кухни) за счет нежилого помещения (коридора, кладовки) при условии гидроизоляции полов.
• Менять местами кухни и комнаты. Исключение — первый этаж и второй, если под вами нет жилых квартир. Кухню можно поменять местами с комнатой на верхнем этаже двухуровневой квартиры — при условии, что над вами никто не живет.
• Объединять кухню с комнатой, если в квартире газ. Но можно подать заявку газовщикам и отрезать газ — например, в одной из кухонь.

Посмотрим, как именно эти правила влияют на объединение двух квартир по горизонтали и вертикали.

GraphX studio

На фото: коридор, объединяющий две квартиры. Автор проекта — Гайк Асатрян

Вариант объединения №1. Смежные квартиры на одной площадке
Самый простой способ — объединить две соседние квартиры на одной площадке. «Если смежная стена кирпичная или из блоков, объединение не составит труда, — уверяет дизайнер Юлия Соловьева. — Нельзя лишь трогать верхний ригель, который является несущей конструкцией. В остальных случаях объединение возможно не всегда и только через проем определенных размеров (по опыту архитекторов, чаще всего — 100–120 см, но не более 160 см, — прим. ред.) в определенном месте. Это решат в проектной организации. Бумажной волокиты будет немало. Для возведения такого проема нужны специальные инструменты (лазерная резка), необходимо будет сделать усиление проема».

Eva Priest

На фото: владельцы этой московской квартиры на 15 этаже пережили объединение площадей еще в 1990-х. Но понадобился еще один большой ремонт, чтобы устранить недостатки планировки. Так, чтобы холл между общественной и приватной зонами стал проходным, в несущей стене прорубили проем и усилили его швеллерами». Автор проекта — Инна Усубян

По словам дизайнера Алёны Горской, в последнее время застройщики часто делают смежные стены между квартирами ненесущими.

Если общая стена несущая, будущее проекта объединения зависит от типа дома. По словам дизайнера Анастасии Борисовой, самый сложный вариант — панельный дом, особенно когда нужно не просто соединить две смежных квартиры, а сделать двухэтажную квартиру из двух. «Если вы ищете две квартиры для объединения, то лучше всего приобрести их в монолитных домах или в домах старого фонда», — советует Анастасия.

По совам ее коллеги Елены Галановой, в новых жилых комплексах процедуры объединения и согласования проходят проще, чем в старом фонде. Зато в старых домах может повезти с планировкой. «В некоторых из них уже есть проходы между смежными квартирами. Мы как-то нашли такой в сталинском доме: один сосед поставил в него холодильник, а с другой стороны он был просто забит фанерой и оклеен обоями», —вспоминает архитектор Мария Боровская.

Ксения Иванова

На фото: объединенные квартиры в этом новосибирском проекте расположены в монолитном доме с кирпичным заполнением стен. Все пространство пронизано колоннами. Три из них дизайнер спрятала, обшив паркетной доской. Автор проекта — Ксения Елисеева

Мосгорремонт | Внутренняя отделка помещений

На что смотреть в плане
Чем меньше несущих стен у смежных квартир и больше разных видов из окон, тем лучше. Частой бедой таких объединенных квартир являются длинные коридоры и неудобные холлы. По мнению дизайнера Дениса Фурманова, объединять квартиры есть смысл, если форма квартиры приобретает правильную форму прямоугольника — меньше коридоров и больше возможностей для удобной планировки.

Ниже — показательный пример из Новосибирска: объединение двух квартир в монолитном доме. Сравните планировки. Автор проекта — Ксения Елисеева.

Ксения Иванова

План квартир до объединения

Ксения Иванова

План объединенной квартиры

Архитектурное бюро SL*project

«При объединении смежных квартир есть возможность вместо одной из прихожих сделать закрытое место для хранения велосипедов, колясок или другого инвентаря, который неудобно нести через всю квартиру. Пользоваться этим помещением можно со стороны лестничной клетки, просто открывая вторую входную дверь», — делится лайфхаком архитектор Анна Моджаро.

Объединение нескольких квартир в одном доме дает большую площадь. «Необходимо подчеркнуть новую статусность, перетекание пространств. Лучше всего это сделать, увеличив стандартные дверные проёмы в высоту. Если после перепланировки получилась тёмная прихожая или тёмный коридор, стоит добавить в них естественного освещения — при помощи стеклянных дверей, прозрачных фрамуг над дверьми. Можно сделать длинные окна-фрамуги в стенах соседних помещений», — советует архитектор Мария Китаева.

На фото: архитекторы Алексей Николашин и Екатерина Емельянова из бюро SL Project объединили две квартиры, купленные заказчиками, в одну большую. Здесь организовали одно общее и два приватных пространства: детское с двумя комнатами и санузлом и взрослое — со спальней, гардеробной, ванной комнатой и музыкальным кабинетом

Петровский век

Не доверяйте документам
Всегда проверяйте фактическое расположение коммуникаций в домах старой постройки, так как технические планы могут отличаться от действительности. «При объединении в пятиэтажном сталинском доме трехкомнатной и двухкомнатной квартир мы столкнулись с неожиданной проблемой, — вспоминает Алексей Белый, сооснователь сервиса готовых ремонтов «Квадрим». — Изучив план дома, мы согласовали с заказчиком место организации проема. Подготовили проект переустройства и объединения и получили согласование на проведение ремонтных работ. Однако при демонтаже стены обнаружили, что план дома в БТИ не соответствует реальности. На месте нашего проема находились вентиляционные шахты. Пришлось изменить размеры проема и пойти на переустройство системы вентиляции. Формально это является нарушением, но у нас уже не было выбора».

ПО ТЕМЕ…
Лишних стен не бывает: Как обыграть конструктив в оформлении интерьера

a3company

Что делать со второй кухней
При объединении квартир по горизонтали, скорее всего, вам не понадобится одна из кухонь. «По правилам запрещено размещать жилую комнату под кухней соседей, поэтому при согласовании статус комнаты в экспликации желательно поменять на кабинет, кладовую, кухню-столовую», — советует Алексей Белый.

Учитывайте, что под и над вашим кабинетом-спальней находятся кухни, а значит, запахов и звуков не избежать. Стоит подумать о дополнительной звукоизоляции и правильной организации вентиляции. Кроме того, это «мокрое пятно» над вами, то есть риск «наводнения».

Дизайн-бюро DAO decor

На фото: семейная пара купила две квартиры в Долгопрудном на этапе сдачи дома. Поскольку он еще не был заселен, а планы БТИ не выданы, оформление прошло очень быстро. Автор проекта — Анна Демушкина, дизайн-бюро DAO decor

«У меня был опыт объединения двух квартир, где одним из условий была возможность в любой момент разделить их обратно на две отдельные. Глупо делать в одной квартире две кухни, но тут приходилось продумывать вариант установки дополнительного кухонного гарнитура и всех необходимых выводов электричества и воды к нему», — рассказывает дизайнер Дмитрий Кашемиров.

Онлайн школа ремонта

Вернуть все назад — задача непростая
«У нас был случай, когда заказчик, объединив две квартиры, через несколько лет решил снова разделиться — сделать так, как у всех соседей сверху и снизу. Одну из комнат, бывшую кухню, нужно было вернуть к первоначальному состоянию. Кажется, что тут должно быть всё просто: под ним кухня, над ним кухня. Но нет! Два года он согласовывал эту перепланировку — собирал подписи в подъезде, сосед снизу писал заявление, что он не против, и т.д. Так что при объединении мы всегда просим подумать 10 раз. Потом вернуть всё как было можно, но так же долго и тяжело, как и объединять», — предупреждает Евгения Емельянова, дизайнер E2-ART.

ПО ТЕМЕ…

• По закону: Перепланировки ванной комнаты, которые разрешены
• Хочу-могу: Допустимые и категорически запрещенные перепланировки кухни

Lukonina Nata

Что делать с санузлами
Принципиальный момент при объединении квартир — это расположение в них санузлов и вентиляции. «Если две квартиры имеют общую стену по санузлам и кухне — это плохо и для технической возможности объединения, и вообще для планирования пространства, — говорит архитектор Настасья Седых. — А вот вертикальные коммуникации в разных частях квартиры позволяют удачно разбить ее на зоны: общую / гостевую привязать к одному санузлу и кухне, частную / спальную — к другому. Вариантов перепланировки может быть много, но все завязывается вокруг санузлов».

«У нашей студии был опыт объединения пяти однокомнатных квартир для семьи с пятью детьми, — вспоминает архитектор Алексей Иванов. — Да, нельзя было делать кухни и санузлы в тех зонах, где у соседей жилые комнаты. Зато в квартире появились «мокрые» зоны в разных частях квартиры. Своя ванная для дочерей, своя — для хозяев (при спальне), нашлось место и для гостевой душевой комнаты. Добавились помещения постирочной и личного гардероба, комфортные подсобные помещения, кабинет. Из минусов — длинные коридоры».

Eva Priest

Как забрать часть лестничной клетки
При объединении двух квартир на этаже бывает ситуация, когда необходимо захватить часть помещения общего пользования — лестничную площадку, чтобы оборудовать тамбур или прихожую. «Это возможно, если сюда не попадает оборудование пожарной безопасности: вентшахты, пожарные вытяжки, тревожные кнопки, а также инженерное оборудование общего пользования: счетчики, мусоропроводы, электрощиты, стояки водоснабжения и отопления, — делится опытом дизайнер Юлия Толкачева. — Для присоединения общей площади необходимо сначала обратиться в управляющую компанию и собрать подписи соседей, что они не возражают. Далее вызвать специалиста из БТИ и оформить изменения. Вам придётся выкупить эти метры, и в дальнейшем ежемесячная квартирная плата также будет увеличена».

Если купить часть холла не получится, можно попробовать взять ее в долгосрочную аренду у дома.

Наталия Тверитинова

На фото: самый простой, но не дешевый способ забрать свою часть лестничной клетки — выкупить все квартиры на ней. В этом столичном проекте архитекторы полностью реорганизовали пять квартир, объединив их в одну. Авторы проекта — архитектурная мастерская 4a Architekten

«В моей практике было несколько объединений, когда удавалось прихватить часть подъездного коридора. Тогда даже двери в межквартирных стенах пробивать не обязательно», — говорит дизайнер Нина Павлова.

Евгений Иванов

На фото: выгодное объединение двух одинаковых «однушек» в краснодарском ЖК «Немецкая деревня». План до перепланировки

Евгений Иванов

План после перепланировки. При объединении получилась просторная прихожая из кусочка общедомовой собственности. Автор проекта — дизайнер Нина Павлова

Елена Безсмолова

Вариант объединения №2. Друг над другом
Не все квартиры друг над другом подходят для объединения. Это зависит от перекрытий, нагрузок, состояния несущих конструкций. Чем выше этаж, тем более вероятно согласование проекта. Почти всегда разрешают присоединить мансарду в качестве второго этажа. Кроме того, обычно без проблем согласуют объединение квартир в домах небольшой этажности.

Устройство проема в перекрытиях — еще более тонкая работа, чем в несущих стенах. Ошибка в расчетах с большой вероятностью грозит обрушением плит.

background

На фото: в лестницу этой петербургской квартиры встроены системы хранения как со стороны прихожей на первом этаже, так и со стороны комнаты на втором. Автор проекта — Нана Кобахидзе

Проем в перекрытии укрепляется рамой и подпорками (колоннами). Вам понадобится установить лестницу, размеры и вес которой также оговорены строительными нормами. В двухуровневых квартирах внутриквартирные лестницы допускаются винтовые или с забежными ступенями, при этом ширина проступи в середине должна быть не менее 18 см.

Так или иначе лестница займет много места (минимум 4 кв.м на каждом этаже) — и это причина, по которой объединять маленькие квартиры (например, в хрущевке) по вертикали невыгодно.

Внимание на лестницу
«Даже если вам разрешили сделать проем в перекрытии, закажите предварительную планировку у архитектора, — советует Марианна Бесчетникова. — Постоянно приходится сталкиваться с тем, что даже на приличной площади невозможно сделать планировку, отвечающую всем требованиям клиента. Особенно часто это случается в двух- и трехуровневых апартаментах, так как лестничное пространство съедает много метров».

Лестницу можно заменить лифтом, но это дороже и менее надежно с точки зрения эксплуатации. Поэтому перед архитекторами обычно стоит задача создать удобную безопасную лестницу, при этом не «украв» слишком много полезной площади.

DA interiors

На фото: лестница в этом проекте (Щукино) сделана из металла. Ступени — из прозрачного плотного пластика. Первоначальный проем под нее пришлось переместить. Авторы проекта — Дарья Луковникова, Алена Мышкина, DA Interiors

Alexey Trofimov Photography

Планировка. Одна дверь или две?
Как правило, планировка двухуровневой квартиры четко привязана к этажам. Например, на нижнем расположена парадная зона: гостиная, столовая, кухня и гостевые комнаты, а на верхнем — приватная: спальни и детские. Или наоборот — тогда главный вход в квартиру делается сверху. Чаще всего один из входов в квартиру используется как главный (парадный), а второй — черновой. Изнутри он спрятан за шкаф, занавеску или зеркало. Чтобы не мешал шум из подъезда, в этой части располагают кладовые или гардеробные.

Теоретически можно один вход заложить. В СНиП 31-01-2003 сказано: для многоуровневой квартиры допускается не предусматривать выход в лестничную клетку с каждого этажа при условии, что помещения квартиры расположены не выше 18 м и этаж квартиры, не имеющий непосредственного выхода на лестничную клетку, обеспечен аварийным выходом в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Марина Семенова

Lukonina Nata

Вариант объединения №3. В разных подъездах
По словам архитекторов, из всех вариантов, как можно 2 квартиры объединить в одну, это самый редкий. «Квартиры в разных подъездах многоэтажных жилых домов объединять, как правило, нельзя, потому что это обычно разные пожарные отсеки», — объясняет архитектор Марк Сафронов. Соответственно, между ними должна быть глухая стена.

Пётр Покровский

Даже если пожарные не будут против объединения, с большой долей вероятности между квартирами в разных подъездах будет несущая стена, коммуникации, или шахта лифта, в зависимости от планировки дома.

«Если квартиры на одной площадке, то стена между ними может оказаться любой: тонкой или толстой, несущей или просто перегородкой. Если в разных подъездах, то стена точно будет толстая и несущая, — делится наблюдениями архитектор Настасья Седых. — Отсюда и специфика с устройством проема. А еще может случиться, что уровень пола в разных подъездах будет отличаться, причем значительно. Тогда потребуется еще придумать, как соединить эти уровни».

Мария Адрианова

Не надо складывать метраж
«Объединяя несколько квартир, многие заказчики просто складывают метраж, думая, что смогут сделать огромную квартиру мечты. А по факту вы в любом случае упираетесь в зональную предопределенность площади, и не сможете, например, разместить сауну над соседской спальней», — говорит Иван Проскурин, арт-директор SPACE FOR LIFE.

«Недавний пример: мои заказчики купили две квартиры на Пятницкой, одна над другой, и наотрез не хотят их объединять, — рассказывает Архитектор Денис Натанзон. — Просто родители хотят жить рядом со своим любимым подросшим сыном, но отдельно. Я поначалу не понял, а потом прямо проникся этим подходом. Понятно, что они постоянно будут ходить друг к другу в гости и проводить вместе много времени, но все же на разной территории. Это дает много преимуществ. Другой кейс, над которым я не работал: мои друзья живут в квартире 180 кв.м, которая состоит из трех объединенных в одну квартир. Дом советской постройки, панельный, одна кухня превращена в кладовую, другая — в гостевую комнату. Никаких выгод от объединения нет. Просто много небольших комнат, которые как-то распределены по функционалу».

На фото: семья купила две квартиры в Краснодаре и получила в итоге двухуровневое жилье с мансардным этажом. В плите верхнего этажа строители сделали вырез под лестницу. Вверху нет жилых комнат — только кабинет и библиотека. Автор проекта — Владислав Гутарев, дизайн-студия ROOM

Caparol Center

Какие есть еще варианты?
Многие дизайнеры уверены: объединение квартир — уходящая натура. Сегодня намного проще и дешевле купить квартиру нужной площади сразу, чем мучиться с согласованием сложных перепланировок. Прежде чем решаться на объединение, нужно быть точно уверенным, что не возникнет проблем с документами и планировка вас устроит.

Маргарита Воеводина / СТУДИЯ ГРАФИСТ

На фото: если потолки позволяют, можно сделать антресоль вместо присоединения еще одной квартиры. Так и поступили хозяева маленькой студии с 5-метровыми потолками в Зеленоградске. Дизайнер обратилась к конструкторам, проектировавшим дом, и получила разрешение на создание дополнительного яруса в квартире на последнем этаже. Автор проекта — Маргарита Воеводина, студия «Графист»

Berlinskaya Place

Все проще становится объединение двух квартир в одну в новостройке — некоторые застройщики заранее делают проемы между квартирами на этаже, нарезают этаж на модули, предусматривая их совместную покупку для объединения. Архитектор Оксана Костюченко рекомендует делать объединение именно на стадии строительства дома, чтобы сразу внести изменения в проект у генпроектировщика.

Lukonina Nata

На фото: увеличение площади в этой челябинской квартире согласовали еще на этапе строительства дома, и хозяева получили квартиру с почти готовой планировкой. Поэтому ремонт 200 кв.м закончили за год. Автор проекта — дизайнер Наталия Луконина, хозяйка дома

Онлайн школа ремонта

«Что нельзя в высотном доме, вполне допустимо в таунхаусе, который по документам проходит как квартира, — напоминает Мария Яровицина, дизайнер студии Art & Mix. — В одном из ЖК на этапе строительства можно было по этажу “пройти” через 5 подъездов. Потом, перед сдачей места, проходы заложили тонким пеноблоком, и они явно просматривались. Есть возможность объединить квартиры в разных подъездах на одном этаже. Но сделав более 40 проектов квартир в этом доме, мы ни разу не услышали такую просьбу».

iPozdnyakov Studio

Бесшовное объединение квартир — Mansion Global

Для большей площади в Нью-Йорке покупка квартиры по соседству может быть хорошим вариантом, но, конечно, есть проблемы

Мишель Лернер

| Первоначально опубликовано 5 апреля 2020 г.